Продажа коммерческой недвижимости тонкости

Продажа коммерческой недвижимости – Особенности сделки

Коммерческая недвижимость это — помещения, здания или сооружения, предназначенные для деятельности граждан, с капиталовложением и последующим получением прибыли. Это может быть доход от аренды, инвестиции. Объектами могут служить офисные и промышленные помещения, гостиницы, магазины, развлекательные центры, предприятия сельскохозяйственного назначения, гаражи, подвалы и склады.

Сделки с коммерческой недвижимостью зачастую требуют особого внимания и определенных знаний для удачного их проведения. Законодательство РФ предусматривает правовые, гражданские и налоговые урегулирования при заключении соглашения. Давайте разберемся, какие особенности продажи коммерческой недвижимости:

• Какими могут быть коммерческие объекты?
• Какие документы нужны для ее продажи?
• Какой налог изымается при продаже?
• Что влияет на ценообразование коммерческой недвижимости?
• Какие объекты лучше продаются?

Какой бывает коммерческая недвижимость

Коммерческая недвижимость подразделяется:

• Помещения с торговой функцией (магазины)
• Помещения под офисы и конторы
• Апартаменты и комнаты (помещения под аренду)
• Недвижимость свободного назначения (спортивные, развлекательные помещения. Кафе, рестораны)
• Индустриальная (предприятия, склады)

Недвижимость может стать коммерческой, если ее использование подразумевает получение дохода. Например, построенный многоквартирный дом относится к нежилому фонду, а каждая квартира в нем находится в частной собственности.

Это происходит по причине возведения дома, как инвестиционного проекта в нежилом фонде с целью получения прибыли — то есть продажи квартир.

После сдачи дома в эксплуатацию, многоквартирный дом переходит из нежилого фонда в жилой.

Нюансы продажи коммерческой недвижимости

Если вы решили продать такую недвижимость, прежде всего обратите внимание на ее юридическую чистоту документации, отсутствие арестов и обременений, проблем с земельными участками, на которых она находится. Максимальные усилия, касающиеся документации и их подготовки, могут стать причиной выгодно заключенной сделки.

В продаваемом объекте обязательно должны быть узаконены все перепланировки, пристройки и изменения строительного плана. Подготовьте весь пакет необходимых для продажи документов, подтвердите, что ни земля, на которой расположена недвижимость, ни сам объект не находятся в залоге и на него не претендуют третьи лица.

У вашего покупателя не должно быть и тени сомнения касательно прозрачности предыдущей сделки.

Налогообложение сделки с коммерческой недвижимостью

Продавца прежде всего волнует вопрос, как облагается налогом продажа коммерческих объектов. Этот вопрос зависит от статуса продавца. Если это физическое лицо, налог составит не менее 13%. От продавца нерезидента потребуют налог 30%. Если продают объект частные предприниматели, налог на момент отчуждения составит тот процент, который применяется в силу их деятельности.

Налог на недвижимость, продаваемую юридическим лицом составит 18% плюс отдельно налог на прибыль. По всем вопросам налогообложения вам лучше обратиться в соответствующие инспекции и получить консультацию у специалистов.

Сфера продажи коммерческой недвижимости в Москве считается одной из активно развивающихся. Продажа нежилого фонда, в котором с успехом можно разместить магазин, офис или склад может стать одним из способов получения быстрого дохода.

Агентства недвижимости предлагают к продаже сотни объектов разного назначения. Купить любую коммерческую недвижимость не составит большого труда.

В различных районах столицы, в пешей доступности от метро, с хорошей транспортной развязкой и инфраструктурой, любой необходимой для вас площади и этажностью объекты коммерческого назначения ждут своих новых хозяев.

Очень многие москвичи предпочитают приобретение офисов их аренде. Снять такой объект в престижных районах столицы стоит заоблачных денег, поэтому намного проще его купить. Также необходимо учитывать, что в арендуемом помещении вы вряд ли сможете поступать так как вам хочется: делать перепланировку, переставлять мебель, создавать условия для нормальной деятельности.

Став собственником, вы больше не будете платить ежемесячную арендную плату, уменьшая свои доходы. Купить помещение свободного назначения в Москве станет для вам выгодным капиталовложением. По статистике, такая покупка может оправдать себя уже через 5 лет. Рекомендуется, для скорейшего получения прибыли, после приобретения объекта часть помещений сдавать в аренду.

Покупка коммерческой недвижимости — это прежде всего выгодное вложение средств. Существуют постоянные тенденции к подорожанию объектов, и купив офис или магазин со временем можно получить весомый доход от ее продажи. Часто покупатели совершают вложение средств в ремонт и переоборудование. Затем помещение сдается в аренду или происходит перепродажа.

Какие документы нужны для продажи

Для приобретения коммерческой недвижимости и заключения сделки для физических лиц необходимы следующие документы:

• Свидетельство о праве собственности
• Договор купли – продажи
• Технический паспорт
• Согласие супругов

Для юридических лиц:

• Правоустанавливающие документы
• Свидетельство о регистрации объекта
• Свидетельство из налоговой
• Протокол собрания учредителей (по необходимости)
• Техпаспорт
• Кадастровый паспорт
• Выписка из ЕГРП для отчуждения

После подписания договора купли – продажи, он обязательно должен быть зарегистрирован в ЕГРП.

Что влияет на стоимость коммерческой недвижимости

Ценовая политика на коммерческие объекты зависит от месторасположения, площади, технической оснащенности и других факторов. На рынке такой недвижимости здания разделяются на классы А, В и С:

• Офисы класса А — Бизнес класса, находятся в престижных районах, имеют современный дизайн и ремонт, а также современные технические оборудования и инженерные коммуникации. Они оснащены парковками, лифтами, скоростным Интернетом, видел наблюдением и охранными системами.
• Класс В — Комфорт класс, мало чем отличается от класса А. единственное различие может быть в не столь изысканном оформлении и структуре недвижимости. А все остальное —кондиционирование, охрана и ремонт тоже входят в их оснащение. Такая недвижимость доминирует на рынке и лучше всего продается.
• Класс С — Эконом класс, представляет собой строения прошлого века, в основном это бывшие промышленные помещения. Они отличаются низким качеством ремонта, стоят недорого и предполагают отсутствие какой – либо охраны, кондиционирования, организации безопасности и т.д.

Где лучше всего иметь коммерческую недвижимость

Конечно, самые престижные помещения находятся в центре столицы, но и стоимость у них заоблачная. В спальных районах вы сможете приобрести ничуть не худшие и выгодные варианты коммерческих объектов.

Они могут также находится возле крупных спортивных комплексов, популярных торговых центров, станций метрополитена, парков.

Если же вас интересуют помещения не для организации многолюдного посещения, лучше всего подыскать их в небольшой отдаленности от метрополитена. Их стоимость будет на порядок ниже.

В любом случае, транспортная развязка, поток людей и ликвидный район станет причиной для отличной стоимости вашей недвижимости.

Компания Чистые Пруды поможет вам юридически грамотно продать коммерческую недвижимость в Москве и Подмосковье. С нашей помощью вы сэкономите свое драгоценное время, потраченное на поиски потенциального покупателя.

Мы решаем задачи любой сложности и продаем коммерческую недвижимость в новостройках, на вторичном рынке, в центре столице и на ее окраинах. АН имеет солидный опыт по продаже объектов коммерческого назначения.

Чистые Пруды поможет вам получить самый выгодный результат от продажи. Будем рады видеть вас в нашем агентстве!

По данному вопросу ведется обсуждение на этом форуме »

Звоните по телефону +7 (495) 744-33-77, оставляйте заявку или приезжайте в офис Чистопрудный бульвар, д5. Метро Чистые пруды, Москва

______________________

Если у вас появились вопросы по статье, вы можете задать их нам по телефону +7 (495) 744-33-77, либо заполнить форму заявки. Наш специалист ответит на все ваши вопросы.

(7 4,86 из 5)
Загрузка…

Источник: https://prodam-kuplyu-kvartiru.ru/articles/prodazha-kommercheskoj-nedvizhimosti-osobennosti-sdelki/

Продажа коммерческой недвижимости: секреты и тонкости

Схема продажи коммерческой недвижимости имеет несущественные отличия от продажи жилого здания или помещения. Продажа коммерческой недвижимости достаточно редкое явление, чаще всего его используют под сдачу в аренду.

К такому типу недвижимости можно отнести всю собственность, предназначенную для получения выгоды, не относящуюся к жилому фонду. Это могут быть здания под офисы, торговые площадки или склады.

Краткое содержание материала:

Реализация объектов коммерческой недвижимости

Прежде всего, объект, который планируется перепродать, следует подготовить. Важным этапом является подготовка документации, неверно оформленные документы могут стать причиной возникновения проблем не только с продажей недвижимости, но и со сдачей ее в аренду.

Если в здании проводились работы по перепланировке или были пристроены дополнительные помещения, то это должно быть отмечено в документе о техническом состоянии.

Продать коммерческую недвижимость, находящуюся в залоге или в договоре долгосрочной аренды, тоже не получится. Перед реализацией земельного участка он должен быть приватизирован.

В случае если собственность была под арестом, то следует погасить все задолженности и получить документальное подтверждение того, что она не обременена никакими долговыми обязательствами. После этого можно приступать к поиску потенциального покупателя на собственность.

Ресурсы для поиска потенциального покупателя

• Размещение объявления о продаже на Авито;
• Размещения объявления о продаже коммерческой собственности на различных Интернет-ресурсах;
• Размещение предложения в различных печатных изданиях;
• Компании, занимающиеся реализацией недвижимости.

Размещать объявления следует на тех площадках, где их может увидеть потенциальный покупатель или посредник, который будет заинтересован в продаже данного объекта.

Как правило, заключение сделки и подписание договора, если все документы в порядке, проводятся достаточно быстро. После оплаты и подписи договора, стороны подписывают акт передачи объекта.

С этого момента имущество уже переходит во владение нового собственника, для этого даже не нужно присутствие нотариуса. Но полноправным владельцем коммерческой недвижимости покупатель станет тогда, когда пройдет регистрацию в Росреестре.

Основные пункты договора купли-продажи

При составлении договора о продаже коммерческой собственности в него должны быть включены такие пункты:

• Сведения о лицах, совершающих договор купли-продажи;
• Полное описание объекта: адрес, тип коммерческой недвижимости, план здания и технические характеристики, дополнительно указываются другие детали в зависимости от особенностей помещения;
• Стоимость объекта и валюта, в которой производится расчет. Большая часть документов оформляется в рублевом эквиваленте, валюта может быть изменена в зависимости от пожелания сторон. При этом стоит учитывать курс валюты на день совершения сделки;
• Сроки, в которые покупатель должен совершить оплату и способ передачи средств;
• Время, в течение которого объект должен быть передан от старого владельца к новому.

При составлении документа следует обращать особое внимание на каждый из пунктов, спорные моменты должны быть подробно описаны, чтобы не возникло конфликтных ситуаций в дальнейшем.

Как правило, сотрудники риэлтерских агентств хорошо разбираются в важных нюансах договора, но для перестраховки рекомендуется воспользоваться услугами стороннего юриста для его перепроверки.

Это проводят для того, чтобы избежать возникновения спорных вопросов по причине допущения неточностей в формулировке пунктов договора.

Вне зависимости от того в качестве юридического или физического лица выступает собственник, все вышеперечисленные пункты выполняются аналогично.

Оплата налога с продажи коммерческой недвижимости

Основные вопросы продажи для юридических и физических лиц не отличаются, а вот система налогообложения в обоих случаях разная. В данном случае может быть взят налог на прибыль для юридического или физического лица, нюансы взимания которого во многом отличаются.

Физические лица, продающие недвижимость, обязаны подать декларацию в налоговую службу по месту своей прописки. При этом прибыль от совершения сделки облагается налогом в размере 13% от стоимости собственности.

В случае недвижимости жилого фонда, бывшего в эксплуатации более 3-х лет, продавцу не нужно платить налог. На коммерческую собственность это не распространяется, поэтому вне зависимости от времени владения собственностью, налоговая ставка для физлиц будет неизменной.

В случае если физическое лицо выступает в качестве индивидуального предпринимателя, и использовало продаваемое имущество для получения прибыли в прошлом, то сделку совершают от лица ИП с налоговой ставкой 13%.

Для индивидуальных предпринимателей, работающих по упрощенной схеме, налог составляет 6% от стоимости продажи.

При совершении сделки юридическим лицом, она облагается подоходным налогом согласно системе налогообложения, по которой работает предприниматель.

В последнее время наблюдается тенденция получения быстрой прибыли за счет продажи или сдачи в аренду объектов коммерческой недвижимости.

Интересное видео для наших постоянных читателей

Источник: http://pro-nedvijimosti.ru/2018/01/prodazha-kommercheskoj-nedvizhimosti-sekrety-i-tonkosti/

Как продать коммерческую недвижимость – правильное оформление

Для ведения любой предпринимательской деятельности нужны помещения: кому-то хватит небольшого офиса, а кому-то нужно целое здание. Но когда деятельность падает, прибыли стремительно катятся вниз, бизнесмены подумывают об экономии, в том числе и о продаже коммерческой недвижимости другим лицам.

Но как правильно это сделать, с минимальными потерями? Давайте об этом поговорим подробнее.

Дорогой читатель! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону.

Это быстро и бесплатно!

Что входит в коммерческую недвижимость?

Площади, где происходит производство, хранение, реализация продукции или офисные помещения – относятся к коммерческой недвижимости, то есть это те места, где осуществляется любая предпринимательская деятельность, направленная на получение доходов.

Это могут быть помещения под производственные цели, большие или маленькие склады, ангары для хранения сезонной и другой продукции, помещения под логистику или центр координации деятельности компании.

Там когда-то кипела бурная деятельность, но со временем спрос упал, и вся коммерческая недвижимость просто простаивает, но ведь можно поправить финансовое здоровье организации, если правильно организовать продажу пустующих зданий, сооружений, офисов.

Ключевые моменты при подготовке сделки

• Недвижимость по определению не может стоит дешево, и чтобы не упустить своего покупателя или не нарваться на мошенника, нужно вначале ответственно подойти к подготовке своего пакета документов для оформления сделки, и изучить полномочия и возможности своего оппонента.
• Если помещение или здание находится в собственности достаточно длительное время, то нужно обновить всю правоустанавливающую документацию и кадастровые данные по объекту. Сделать это нужно будет обязательно, если в помещении происходила перепланировка или пристраивались другие строения.
• Доказать правовой статус земельного надела, на котором расположено отдельно стоящее здание или помещение: долгосрочная аренда или собственность. Если надел передан органами местной власти в безвозмездное пользование еще в то время, когда на нем не было продаваемого объекта, то нужны будут основания для владения – разрешение на строительство или приобретение по праву собственности на безвозмездной основе.
• Если по каким-то причинам на объект коммерческой недвижимости когда-то судебными органами были наложены ограничения, то нужна будет выписка из Росреестра о том, когда и на каком основании они были сняты или остались под обременением. Сразу можно оговориться, если все-таки недвижимость находится под судебным ограничением на проведение любых сделок, то продать ее будет очень сложно из-за ее правового статуса, пока суд не отменит свое решение, и только потом их можно законно снять и занести в правоустанавливающие документы.
• При поиске потенциального приобретателя нужно быть предельно осторожным: во-первых, проверить его юридический статус: занесен ли в единую базу юридических лиц, во-вторых – его полномочия: является ли он владельцем компании, которая собирается выкупить ваш объект или будет действовать от его имени по доверенности. Вот этот момент очень важный: проверьте доверенность у нотариуса, была ли она действительно оформлена на то лицо, которое заявляет себя как поверенное. Да и не лишним будет проверка самого владельца по единой базе юридических лиц.

Как оформить сделку по продаже объекта

Если продавец и покупатель договорились совершить коммерческую сделку и переоформить право собственности на другое лицо, то заключается письменный договор. Это условие обязательное. Он вступает в законную силу сразу же после подписания его обеими сторонами, причем процесс регистрации он не проходит.

Но вот смена владельца любой недвижимости должна быть зарегистрирована, и для перерегистрации понадобится и сам договор, и целый ряд сопутствующей документации, которая определяется в каждом конкретном случае своим списком.

И пока процесс регистрации перехода права владения и распоряжения не будет окончен с выдачей Свидетельства на новое лицо, то юридически прежний владелец остается номинальным собственником недвижимости.

Договор купли-продажи – это как раз то, что будет в дальнейшем служить основанием для перерегистрации, и его следует составить со всеми юридически значимыми формулировками:

• С указанием всех паспортных и регистрационных данных обеих сторон.
• С полным описанием помещения.
• Юридического и почтового адреса.
• Полной стоимости.
• К какой категории относится: к основному, входящее в состав другого или это пристроенный объект.
• С прописанной точной площадью.
• Схемой расчета.
• Штрафные санкции, если кто-то будет нарушать заключенные договоренности.
• Условия для получения свидетельства о приобретенной собственности.

Если стороны выразят другие спорные вопросы в договоре, то это не противоречит нашему законодательству.

Коммерческую недвижимость обычно передают по акту, в котором могут быть указаны претензии по его состоянию и сроки устранения найденных недочетов.

И только при соблюдении всех этих формальностей новый владелец может вступить в свои законные права владения.

Ошибки при оценке стоимости

Все документы готовы, помещение подготовлено к продаже, а покупатель так и не приходит? Очень частой причиной неудач бывают допущенные ошибки при определении конечной цены:

• Стоимость установлена такой же, как и на подобный объект, указанной в объявлениях о продаже. И если покупатель не находится долгое время, то может быть следует снизить конечную цену?
• Слишком высокая цена недвижимости. Если примерно такое же помещение продается по заниженной цене, то зачем приобретать более дорогую?
• Некоторые продавцы хотят перерыть стоимость проведенного ремонта, порой и евроремонт всего помещения. Но покупатель по-своему видит его, и ему вовсе не нужны все усовершенствования, сделанные его собственником.

Все эти ошибки просто отпугивают потенциального приобретателя, и следует учесть эти факторы, если действительно нужно продать коммерческую недвижимость.

Как продать склад

Перед тем, как выставить объект на продажу, нужно провести ряд необходимых действий:

• Организовать рекламную кампанию: в СМИ, на общедоступных досках объявлений поместить фото склада.
• В объявлении обязательно расписать все преимущества расположения и доступность проезда.
• Описать, чем ваше помещение выгодно отличается от предложений конкурентов.
• Настроить рассылки sms оповещений потенциальным покупателям или оптовым клиентам.

Если нужно продать складское помещение, то для совершения сделки нужно обязательно составить выгодное предложение по продаже: за определенную площадь можно попросить меньшую сумму, чем у других предложений. Следует как можно больше задействовать рекламных ходов, то есть искать максимально большее число источников для размещения объявлений о продаже.

Как продать офисное помещение

Обычно офисы расположены в центре города, это очень бойкое место, и площадь может понадобиться каждому предпринимателю. Перед выставлением на продажу следует провести грамотную оценку, то есть в объявлении указывают все достоинства помещения, его удобное расположение, наличие всех нужных коммуникационных линий, близрасположенные инфраструктурные объекты.

Это будет отличать ваше предложение от ему подобных, и привлечь покупателей. Лучше всего в объявлении указать о том, что все документы уже подготовлены и обновлены на день подачи объявления. О важности рекламной кампании можно говорить много, и этот фактор один из решающих для совершения сделки.

Договор купли-продажи коммерческой недвижимости

О важности и юридической значимости этого документы было сказано выше. Но предельно внимательно к нему должен отнестись покупатель, чтобы не случилось так, что деньги были переданы за несуществующее в природе здание, сооружение, помещение.

Необходимо тщательно проверить весь пакет документации, даже свериться с общероссийским реестром юридических лиц, если возникнут хотя бы малейшие сомнения.

Нюансы для инвесторов

Чтобы деньги не вылетели на ветер, нужно предварительно оговорить сам процесс передачи денежных средств: при каких условиях продавец их сможет получить. К таким условиям, в первую очередь, относится регистрация перехода прав владения и распоряжения недвижимостью. И только при этом условии он сможет полностью воспользоваться денежной суммой, полученной от продажи.

Следует проверить и полномочия лица, который будет оформлять сделку: есть ли у него полномочия на продажу. Часто случается так, что этим может заняться арендатор: у него одно намерение – получить прямую выгоду, ведь у него на руках есть все необходимые для проведения продажи документы.

Не нужно опасаться, что владелец недвижимости сможет продать объект еще раз, пока проходит перерегистрация на другого собственника: все правовые значимые документы для совершения продажи будут находиться на регистрации, а без них продать еще раз не получится.

Также следует обратить внимание на количество собственников. Совершать сделку можно только при письменном отказе всех владельцев, иначе могут быть судебные тяжбы.

Налог с продажи коммерческой недвижимости

Если владельцем является физическое лицо, то при получении дополнительного дохода от продажи он обязан уплатить в казну государства 13% от общей стоимости. Для юридических порядок уплаты налога другой: они платят всего 2,2 %. Но ежегодно происходит корректировка Налогового Кодекса, и эти цифры могут меняться.

Источник: https://corphero.ru/biz/prodat-kommercheskuyu-nedvizhimost.html

Продажа коммерческой недвижимости – что нужно знать?

Сегодня мы поговорим о коммерческой недвижимости. Продажа недвижимости под коммерцию не сильно отличается от продажи жилой недвижимости. Как правило, такую недвижимость продают редко, чаще ее сдают в аренду.

К недвижимости под коммерцию относят помещения или здания под: производственное помещение, офис, склад. То есть помещения или здания, использующиеся для получения прибыли и числящиеся, как нежилая недвижимость.

Продажа коммерческой недвижимости

Предпродажная подготовка объекта заключается в доведении всех документов до ума: все перепланировки или пристройки должны быть узаконены, если имеется земля, то она должна быть приватизирована или иметь долгосрочную аренду, помещение не должно быть обременено залогом или долгосрочной арендой. Если недвижимость была обременена залогом, но все обязательства были погашены, то необходимо сделать отметку в документах о том, что с нее снято это обременение.

Поиск покупателя так же занимает некоторое время.

Для этого можно использовать различные ресурсы:

• продажа коммерческой недвижимости на Авито;
• другие Интернет-ресурсы;
• периодические печатные издания;
• риелторские компании.

Объявления о продаже коммерческой недвижимости размещают на различных площадках, на которых бывают возможные покупатели как сами собственники, так и риелторы.

Сделки, в которых подготовлены все документы, приемлемая цена за объект, выгодное месторасположение, заключаются максимально быстро и выгодно для обеих сторон.

Стороны заключают договор, а так же акт приема передачи. Сделка вступает в силу с момента подписания договора (нотариальное заверение не обязательно).

Но фактически новый владелец становится таковым только после его регистрации в Росреестре.

Договор купли-продажи коммерческой недвижимости включает в себя:

• полные данные о покупателе и продавце;
• описание объекта продажи:
• точный адрес;
• тип: помещение, пристройка или отдельное здания и т.д.;
• площадь, этаж, расположение в здании (если помещение находится в бизнес-центре, например);
• и другие детали (если имеются);
• сумма продажи и валюта (если расчет проводится не в рублях по просьбе продавца, или курс, по которому проводится пересчет) – по умолчанию все сделки с недвижимостью заключаются в национальной валюте;
• способ и срок расчета;
• сроки передачи объекта продажи.

Все описания объекта, сумма, валюта, сроки погашения и другие пункты договора должны быть максимально подробно расписаны, чтобы не вызвать в дальнейшем спорных вопросов.

Агентство по продаже коммерческой недвижимости знают все нюансы, которые нужно учитывать при заключении сделки, но и не стоит пренебрегать услугой стороннего адвоката, который еще раз проверит правильность составленного договора (из соображений точности его формулировок и недопущения появления спорных вопросов в дальнейшем).

Собственниками реализуемой недвижимости выступают как юридические, так и частные лица. Продажа физическим лицом не отличается от продажи недвижимости юридическим лицом и обязательны к исполнению все вышеперечисленные требования.

Топ-5 опасных ошибок в сделках с коммерческой недвижимостью в условиях кризиса

Часто покупатели доверяют Росреестру как последней инстанции и проверяют недвижимость исключительно по простой выписке из ЕГРН. Логика в этом есть: если Росреестр зарегистрировал объект, значит он несет ответственность за его проверку и не доверять ему не имеет смысла. Следовательно, помощь юристов не нужна.

На самом деле это иллюзия защищенности.

В простой выписке не будет видно, например, историю сделок. Ее нужно заказывать дополнительно. По ней можно выяснить много любопытных деталей. Например, если объект часто менял собственника, это повод насторожиться, возможно, он был похищен и несколько раз перепродан, чтобы замести следы.

Проанализировав данные по предыдущим собственникам, можно узнать, участвуют ли они в судебных спорах в качестве ответчика и, соответственно, есть ли риски, что и вашу сделку потом оспорят.

Ещё существуют так называемые «расширенные» выписки. Просто так их не выдают, в них содержится информация для служебного пользования. Но если добыть подобный документ, можно узнать обо всех имевшихся ранее обременениях (например, о прекращенной аренде, ипотеке) и служебных «флажках».

Например, в нашей практике был экзотический случай, когда в расширенной выписке была информация, что «земельный участок находится на территории или в охранной зоне памятника истории и культуры» и что установлен запрет на гос.

регистрацию прав на здания и сооружения на этом земельном участке, в то время как в обычной выписке из ЕГРН такой информации не было.

То есть может случиться так, что вы купили участок, чтобы построить дом, разрешенное использование по простой выписке из ЕГРН позволяло это сделать, но, оказывается, были «скрытые обременения», которые не позволят вести строительство.

Как избежать: чем больше документов вы сможете получить — тем лучше.

У продавца для начала лучше всего запросить не только правоустанавливающие документы (обычно это договор купли-продажи и акт приема-передачи), но и документы, подтверждающие полную оплату недвижимости, согласия супругов, советов директоров (при покупке коммерческой недвижимости) и т.п.

, то есть лиц, без которых предыдущий продавец не имел права продавать недвижимость. Полученную информацию нужно проверять в независимых источниках. Возможно, что выяснится нечто новое, что потребует запросить дополнительные документы у продавца. Только комплексный анализ информации поможет понять, возможны ли проблемы с объектом в будущем.

Расширенная выписка.

2. Покупка недвижимости по заниженной цене

Чаще всего стремление продавца занизить официальную стоимость продажи недвижимости и часть денег взять наличными вызвано желанием сэкономить на налогах. Но бывают и другие причины.

Например, характерная ситуация для арендного бизнеса — если объект не очень большой, собственником является индивидуальный предприниматель (ИП), использующий упрощённую систему налогообложения. И покупают его часто тоже на ИП.

Для применения упрощенки установлены лимиты: доход за отчетный период и остаточная стоимость основных средств не должны превышать 150 млн руб. (по состоянию на 2020 год).

Если стоимость недвижимости близка к 150 млн или если это не единственный объект, и покупатель, и продавец могут быть заинтересованы занизить официальную стоимость объекта, чтобы не выскочить за лимиты по оборотам или по стоимости основных средств. Поэтому они пытаются договориться и оплатить стоимость недвижимости частично наличными.

Чем это чревато? Такую сделку могут оспорить.

Например, если относительно продавца будет возбуждено дело о банкротстве, такая сделка будет оспорена, так как официально покупка коммерческой недвижимости прошла существенно ниже рыночной стоимости.

Дальнейшее развитие событий крайне неприятно для покупателя — недвижимость вернут в общую конкурсную массу после соответствующего иска, а затем реализуют с торгов и полученные средства поделят в соответствии с требованиями кредиторов.

Как избежать: не ввязываться в подобные схемы. Проверить заранее возможности банкротства нельзя, пока не начались судебные процессы.

3. Недооценивать риски от третьих лиц

Когда проверка объекта завершена, нужно обратить внимание на продавца, его супруга и предыдущих собственников — проверить наличие судебных споров с участием этих лиц. Главные «красные флаги», после которых стоит насторожиться, а иногда и задуматься о целесообразности сделки:

• эти лица участвуют в судебных процессах в качестве ответчика;
• в компаниях-продавцах — корпоративный конфликт.

Встречаются и более экзотические ситуации, которые сложно просчитать заранее: например, человек приобрел коммерческую недвижимость на физическое лицо, пока был в браке. После этого развелся, сменил паспорт, женился второй раз. Предыдущего брака в паспорте нет.

Продавец отказывается предоставлять согласие на продажу от первой супруги. То есть он распоряжается недвижимостью вопреки воле другого собственника. Бывшая жена или муж могут подать в суд, и начнутся процессы по истребованию имущества из чужого незаконного владения.

По опыту, узнать сведения о браке очень сложно. Например, человек мог жениться в другой стране — об этом в России вообще не будет никаких сведений. Но такая информация на практике очень важна для сделки.

Как избежать: в процессе переговоров или любыми другими доступными способами получить информацию о человеке, чтобы убедиться, что после сделки на вашу недвижимость не покусится кто-то совершенно чужой.

4. Непроверенные характеристики объекта

Допустим, документы на недвижимость в порядке и продавец тоже. Теперь обратим внимание на сам объект. Продавец утверждает, что электричество есть, и мощности совпадают с желаниями покупателя.

Но так ли это на самом деле? Бывает, что есть технические условия на подключение к электросетям, но договор на электроснабжение не заключен или по нему не платили. Или автоматы в распределительном шкафу явно не выдержат заявленную мощность.

Другой показательный пример — подъездные пути. В нашей практике был случай, когда покупателю был нужен подъезд к участку, по которому могут проходить длинномерные транспортные средства.

Такой участок нашли, но уже на месте выяснилось, что хорошая широкая дорога проходит по территории соседнего участка, с которым договорился продавец.

Продадут этот участок — дорогу закроют, а собственная дорога была слишком узкой и извилистой.

Как избежать?
Всегда проверять, соответствуют ли данные в документах тому, что происходит с недвижимостью в реальности.

5. Ориентироваться на текущие ставки доходности при покупке арендного бизнеса

В условиях кризиса это особенно актуальный вопрос. Какой бизнес выживет, когда кризис закончится? Съедет ли сегодняшний арендатор или потребует снижения аренды?

Только предпринимательская интуиция в текущей ситуации подскажет, как сделать правильный прогноз.

И в мирное время, покупая готовый арендный бизнес, стоило критично относиться к заявленным арендным ставкам и показателям окупаемости объекта. Особенно если договор аренды заключен продавцом недавно.

Эта схема была очень распространена. Допустим, в каком-нибудь не самом популярном районе открывался новый магазин. Заключался договор аренды с крупной торговой сетью по высокой ставке, например миллион рублей.

При такой ставке срок окупаемости недвижимости мог казаться очень привлекательным — допустим, 8–9 лет. Покупатель смотрел на эти показатели и приобретал недвижимость.

А через некоторое время руководство сети давало ему понять, что покупателей в магазине очень мало, выручка ниже прогнозируемой, поэтому арендную ставку нужно уменьшить, иначе арендатор будет вынужден расторгнуть договор аренды.

В случае снижения арендной ставки срок окупаемости становился уже не таким радужным — он мог составить и 20 лет, и более. В этой ситуации покупатель не получал того дохода, на который рассчитывал, а доказать сговор с предыдущим владельцем практически невозможно.

Сейчас стало еще сложнее: даже сами арендаторы не смогут сказать, что будет с их бизнесом через шесть месяцев.

Как избежать?
В мирное время мы советовали проверить загруженность объекта заранее. Например, если это ресторан, можно было приехать туда несколько раз в разное время и проследить, насколько он популярен.

Встретиться с арендатором и обсудить с ним, насколько его всё устраивает и не собирается ли он съезжать. Можно было затребовать у продавца выписку по счетам, чтобы оценить, насколько регулярно поступала арендная плата.

Если арендатор нерегулярно платил арендную плату, это уже был даже не тревожный звонок, а набат.

Сейчас стоит смотреть на специфику бизнеса. Если помещение занимает ресторан, прогнозировать, что с ним станет даже через 3-5 месяцев невозможно. Нужно готовиться к поиску нового арендатора или снижению аренды. Аптеки и продуктовые магазины в условиях надвигающегося кризиса выглядят более перспективными арендаторами.

Подробнее о юридическом сопровождении сделки вы можете прочитать на нашей странице — Сопровождение сделок с коммерческой недвижимостью

Позвоните нам или закажите обратный звонок, и наши специалисты с радостью ответят на все ваши вопросы. Мы также ждем вас в нашем офисе в шаговой доступности от метро «Семеновская».

Старший партнер, юрист

Ольга Саутина

25.03.20

Источник: https://www.nedelkopartners.ru/blog/top-5-opasnyix-oshibok-v-sdelkax-s-kommercheskoj-nedvizhimostyu/

Как продать коммерческую недвижимость

Конечно, с точки зрения законопослушного налогоплательщика самым оптимальным способом продажи объекта коммерческой недвижимости является прямая сделка купли-продажи с уплатой всех причитающихся налогов.

Скажем, если объект продает физическое лицо, ему следует заплатить в бюджет 13% от стоимости здания или помещения в том случае, если этот человек владел недвижимостью менее пяти лет. Однако, как правило, в российской практике недорогими объектами стоимостью до 100 млн руб. владеют ИП.

Если ИП не использовал объект для своей коммерческой деятельности, то обязан заплатить те же 13%.

В случае если объект использовался для бизнеса ИП, заплатить нужно 6% от стоимости или 15% от разницы между доходами и расходами. В случае если владельцем объекта является ООО на упрощенной схеме налогообложения, можно не уплачивать НДС.

Однако используют такую форму лишь небольшие компании, доходы от объекта которых не превышают 120 млн руб. в год.

Крупные объекты коммерческой недвижимости предполагают больший оборот, при их продаже возникает необходимость уплачивать НДС, налог на прибыль и 13% с остатка на дивиденды собственнику от дохода с продажи.

Как правило, собственники объектов коммерческой недвижимости предпочитают минимизировать свои расходы, поэтому для совершения сделки используется компания, имеющая накопленный убыток.

Объект переводится на баланс убыточной структуры, и уже она продает объект. Таким способом можно сэкономить 20% налога на прибыль.

Минус схемы в том, что подобная убыточная структура есть не у каждого предпринимателя, при этом все остальные налоги платить все-таки придется.

Вариант второй: продажа за наличные через ячейку

Одним из самых распространенных вариантов структурирования сделок по купле-продаже недвижимости до сих пор остается весьма рискованный способ, предполагающий передачу наличных от покупателя к продавцу.

Делается это следующим образом: продавец официально продает недвижимость по заниженной цене (например, по цене, которую заплатил он сам при покупке, к ней может прибавляться добавочный капитал из-за улучшений на объекте), остальная сумма выплачивается наличными с помощью банковской ячейки. Продавец и покупатель кладут деньги в банковскую ячейку, и продавец получает их, как только у покупателя возникает право собственности на объект продавца.

Такая схема в общем-то незаконна и таит в себе большие риски при проведении сделки. Известны случаи, когда мошенник-покупатель получал в собственность объект и при этом забирал из ячейки деньги.

В свою очередь, добропорядочный покупатель, в случае обнаружения проблем на объекте, не сможет рассчитывать на возврат всей суммы через суд.

В то же время такая схема выгодна покупателю, у которого на руках большая сумма в наличных, доказать законное происхождение которых он не может.

Вариант третий: структурирование сделки через продажу ООО

Разновидностью предыдущего варианта «серой сделки» является продажа объекта путем передачи долей ООО. При такой схеме не нужно платить НДС (а если часть денег передается через ячейку, на налогах можно сэкономить еще больше).

Вариант продажи через ООО заключается в том, что продается не сам объект недвижимости, а компания, на балансе которой он числится. Такая схема популярна при продаже небольших объектов коммерческой недвижимости стоимостью примерно до 100 млн руб.

, но предполагает значительные риски, которые берет на себя покупатель. В случае возникновения проблем и обмана со стороны продавца, суд не сможет рассматривать его в качестве добросовестного покупателя. Ведь приобретал он не объект, а доли в ООО.

Вариант четвертый: продажа нескольких ИП

Достаточно часто в российской практике мы сталкиваемся с ситуацией, когда с целью оптимизации налогообложения крупным объектом коммерческой недвижимости владеют несколько ИП (два или даже пять). Все ИП работают по «упрощенке», в результате после продажи объекта каждый из продавцов платит в налоговую небольшие суммы.

Такая схема таит в себе следующие риски: покупатель не всегда хочет иметь дело с несколькими собственниками сразу, ведь каждый из них так или иначе может повлиять на ход сделки.

Вариант пятый: перевод объекта в ЗПИФ

Для продажи объекта недвижимости продавец может сформировать закрытый паевой фонд (ЗПИФ), на баланс которого и переводится здание или помещение. Покупатель приобретает в этом случае не объект, а паи фонда. Таким образом, сделка не влечет за собой необходимость уплаты НДС.

Такой вариант не очень выгоден покупателю, целью которого является спекуляция, то есть быстрая перепродажа объекта с использованием иной схемы структурирования сделки.

Все дело в том, что с баланса ЗПИФа объект может перейти напрямую к собственнику или попасть на баланс ИП (ООО) лишь путем купли-продажи. В этом случае платить НДС все-таки придется. Такой вариант структурирования сделок встречается пока довольно редко.

Однако он выгоден при продаже здания или помещения пулу инвесторов (каждый из которых может стать собственником паев фонда) и практикуется нашей краудфандинговой площадкой AKTIVO.

Артур Устимов, операционный директор краудфандинговой площадки AKTIVO

Источник: https://kontur.ru/articles/4712