Продать комнату дарением 1 доли

Дарение доли комнаты

Сделка дарения регламентируется главой 32 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ). Дарственные долей комнаты должны иметь письменную форму, а переход права собственности подлежать процедуре госрегистрации. При этом дарение такого имущества в ряде случаев имеет некоторые особенности в оформлении, а также при налогообложении.

Что такое доля комнаты

Нередко на рынке недвижимости встает вопрос об отчуждении не квартир, а комнаты либо доли от нее. Ст. 128 ГК РФ предусматривает перечень объектов, с которыми могут совершаться сделки, при этом определения понятия «доли» действующее гражданское законодательство не дает.

Для рассмотрения данной темы и понимания особенностей оформления дарственных, по которым отчуждается доля такого имущества, необходимо разобраться в том, что же такое доля комнаты.

Понятие доли можно встретить в главе 16 ГК РФ, где подробно рассматривается общая собственность. Среди ее видов ст. 244 ГК РФ выделяет общую совместную и долевую. При этом под долевой понимается нахождение того или иного имущества в собственности нескольких лиц, но с определением долей каждого из них.

В данном случае важно запомнить то, что такая доля является долей в праве собственности, но не в имуществе, на которое это право распространяется. Говоря иными словами, имуществом может пользоваться любой из сособственников в том объеме, который ему необходим.

Пример

В однокомнатной квартире 30 кв. м. проживает три сособственника, доли в праве которых равны между собой (т.е. по 1/3 у каждого). В то же время все эти три лица пользуются всей этой квартирой, и не делят ее на части по 10 кв. м. на каждого.

При рассмотрении вопроса о долях нельзя не отметить порядок их определения, а также возможность использования трех основных правомочий собственника (ст. 209 ГК РФ). Ст. 245 ГК РФ предусматривает то, что сособственники имеют право определить размеры их долей по соглашению, а случае его отсутствия их доли считаются равными.

При этом владение и пользование имуществом при имеющихся у них долях, осуществляется, как правило, по соглашению сторон (в том числе, и общим имуществом), а вот распоряжение долей имеет определенные ограничения (получение согласия других собственников и соблюдение преимущественного права покупки при возмездном отчуждении своей доли).

Данное предусмотрено ст. 246, 247, 250 ГК РФ.

Порядок оформления договора дарения доли комнаты

В соответствии со ст. 572 ГК РФ дарение — это безвозмездная сделка, согласно которой имущество от одного лица переходит в собственность другого.

Таким образом, для такой сделки характерна безвозмездность (иначе сделка будет признана недействительной по ст.

170 ГК РФ), наличие двух сторон (даритель и одаряемый), а также переход права собственности на долю комнаты.

Для договора дарения доли комнаты существуют свои особенности оформления:

1. Для него является обязательной простая письменная форма, поскольку согласно ст. 15 ЖК РФ такой объект дарения относится к категории недвижимости (нотариальное удостоверение сделки не является обязательным).
2. Нельзя совершать дарение доли комнаты от имени малолетних или недееспособных лиц (ст. 575 ГК РФ).
3. В дарственных указываются все индивидуальные признаки объекта дарения, в данном случае адрес нахождения комнаты (квартиры), этаж, общее количество комнат, площадь всего жилого помещения (в т.ч. жилой), кадастровый (условный) номер, размер передаваемой доли по договору.
4. Для дарственных жилых помещений характерно указание лиц, которые зарегистрированы в нем, а также сохраняющих право на дальнейшее проживание и пользование им (вне зависимости от размера передаваемой доли).

Общими требованиями при составлении дарственных являются:

• соблюдение структуры (наименование договора, даты и места его заключения, преамбула — наименование сторон, их данные, предмет, права и обязанности, заключительные и переходные положения, подписи);
• указание стоимости передаваемой по договору доли комнаты;
• ссылка на правоустанавливающие документы дарителя на объект дарения;
• требование о проведении процедуры государственной регистрации перехода права собственности;
• указание на наличие либо отсутствие ограничений, обременений, арестов;
• ссылка на возможность дарителя и одаряемого лица на одностороннее расторжение договора (ст. 573, 577, 578 ГК РФ) и также правопреемства.

После составления договора еще одним важным этапом на пути нового владельца доли возникает процедура госрегистрации перехода права собственности (Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Здесь важно знать о тех документах, которые подаются непосредственно в регистрирующий орган в копиях и оригиналах (кроме п. 1 и 2 списка), а именно:

1. Заявление о проведении процедуры.
2. Договор дарения доли комнаты в трех экземплярах.
3. Паспорта дарителя и одаряемого лица (при представительстве — документы, подтверждающие его полномочия).
4. Правоустанавливающий документ на долю комнаты дарителя.
5. Квитанция об уплате госпошлины, размер которой составляет 2 000 рублей (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 Налогового кодекса РФ — НК РФ).
6. Техническая документация из БТИ на жилое помещение.
7. Справка о зарегистрированных в жилом помещении лицах (либо выписка из домовой книги).
8. Нотариально удостоверенное согласие второго супруга на осуществление сделки, когда имущество находится в режиме общей совместной собственности и нажито в период брака.
9. Согласие органов опеки и попечительства, если сделка затрагивает права и законные интересы несовершеннолетних либо недееспособных лиц, проживающих в жилом помещении, где отчуждается доля.

Подача указанных документов осуществляется лично заинтересованными лицами (либо через представителей). Сама процедура от приема документов до выдачи свидетельства о праве собственности новому владельцу длится не более 10 дней, если законом не установлены иные сроки.

Налоги на дарение доли комнаты

Согласно налогового законодательства РФ доходы в денежной и натуральной форме от любых сделок подлежат налогообложению в соответствии с гл. 23 НК РФ, т.е. уплате налога на доходы физических лиц (НДФЛ). В свою очередь, определение размера налога напрямую зависит от величины такого дохода (налоговая база — ст. 210 НК РФ) и ставки (ст. 224 НК РФ), которая, как правило, составляет 13%.

Налогоплательщиком в данном случае является одаряемое лицо, как выгодоприобретатель по сделке. Даритель никогда не подлежит налогообложению, поскольку не получает ничего от второй стороны (признак безвозмездности по ст. 572 ГК РФ).

В соответствии с пп. 18.1 п. 1 ст. 217 НК РФ для сделок дарения существуют некоторые исключения из указанного правила, в частности:

• не подлежат налогообложению доходы, полученные в денежной и натуральной формах, кроме недвижимости, транспортных средств, долей, акций, паев;
• освобождены от уплаты НДФЛ близкие родственники дарителя.

Таким образом, если дарение доли комнаты было осуществлено между близкими родственниками, то ни одна из сторон сделки не будет платить налоги. Когда дарение заключается между иными родственниками либо посторонними лицами, то НДФЛ необходимо уплатить.

Дарение доли комнаты в коммунальной квартире

На рынке недвижимости выделяются сделки с комнатами, находящимися в коммунальных квартирах. Легального определения такой квартиры закон не дает, однако, достаточно подробно регламентирует права собственников комнат в таких квартирах (ст. 41 — 43 ЖК РФ).

Дарение доли комнаты в коммунальной квартире осуществляется по общим правилам, рассмотренным ранее, но с учетом некоторых особенностей:

1. Собственность на комнату в коммунальной квартире не является долевой по отношению ко всей квартире. Долевая собственность у дарителя в такой квартире имеется только на места общего пользования (кухня, санузел и т.д.). В связи с этим в дарственной необходимо не только указать индивидуальные признаки передаваемой комнаты (или ее доли), но и характеристики всей коммунальной квартиры (адрес, площадь, количество комнат), а также указать размер передаваемой доли в праве на общее имущество.
2. Отчуждаемая комната (ее доля) должны находиться у дарителя только на праве собственности.
3. При дарении не нужно соблюдать преимущественное право покупки и извещать собственников иных комнат о предстоящей сделке.

Переход права собственности по такой сделке также подлежит процедуре госрегистрации с представлением аналогичного пакета документов. Вопрос о налогообложении решается с учетом положений гл. 23 НК РФ.

Дарение доли комнаты близкому родственнику

В основном дарение осуществляется между родственниками, как правило, теми лицами, с которыми у дарителя сложились доверительные отношения. К таким лицам нередко относятся близкие родственники. Ст. 14 Семейного кодекса РФ среди них выделяет супругов, родителей, детей, внуков, бабушек, дедушек, усыновителей, усыновленных, полнородных и неполнородных братьев и сестер.

Дарение доли комнаты между ними также осуществляется по общим правилам. При этом необходимо помнить о том, что дарителем не могут являться недееспособные и малолетние (ст. 575 ГК РФ). В случае, когда на стороне одаряемого лица выступает несовершеннолетний, то от его имени действуют законные представители (родители, усыновители, опекуны и попечители).

При дарении доли комнаты близкому родственнику одаряемый освобожден от уплаты НДФЛ (пп. 18.1 п. 1 ст. 217 НК РФ).

Заключение

В результате рассмотрения темы о дарении доли комнаты необходимо обратить внимание на следующее:

1. Доля комнаты — это доля в праве общей собственности нескольких лиц на нее.
2. Дарение этого объекта недвижимости должно быть облачено в простую письменную форму, а сам переход права собственности от дарителя к одаряемому подлежать процедуре государственной регистрации.
3. При дарении доли комнаты, расположенной в коммунальной квартире, важно помнить о наличии отдельно от права собственности на саму комнату долевой собственности дарителя на места общего пользования.
4. Доходы в натуральной форме (доля комнаты), полученные в порядке дарения подлежат налогообложению, если только стороны сделки не являются близкими родственниками.

Вопрос — Ответ

При дарении доли комнаты от дочери к матери нужно ли оценивать ее для нотариуса? Как эта стоимость может повлиять на налоги?

В вашем случае обращение за помощью к нотариусу не является обязательным, точно также как и проведение оценки доли комнаты. Оценка необходима для нотариуса при определении размера госпошлины за удостоверение данной сделки. Поскольку дарение осуществляется между близкими родственниками, то налог уплачивать не будет нужно.

Подарил долю комнаты своей супруге, сейчас находимся в процессе развода. Будет ли эта доля включена в состав имущества, которое подлежит разделу?

Нет, не будет в соответствии со ст. 36 СК РФ.

У вас остались вопросы?

Приемущества:

• Полная анонимность
• Бесплатно
• Возможность обсудить любые темы, связанные с дарением

Источник: http://darstvennaja.ru/darenie-nedvizhimosti/doli-komnaty/

Продать или подарить долю в квартире Что дешевле и выгодней |

Дарение или продажа доли квартиры, что выгоднее собственнику?  Какие плюсы и минусы дарения и продажи доли в квартире? Какая сделка обойдется дешевле при отчуждении недвижимости? Это одни из часто задаваемых вопросов наших клиентов. Давайте рассмотрим особенности такой сделки и решим, что же выгоднее и дешевле.

Продать или подарить на рынке недвижимости возможно не только всю квартиру, но и ее часть—долю. В целом сделка по такой продаже особо ничем не отличается от стандартного договора купли – продажи или договора дарения.

В документе прописываются все условия, обязательства и особенности сделки. При заключении договора, дается четкое описание долевой части, а также указываются условия пользования площадью, которая принадлежит всем собственникам квартиры. Это ванная, кухня, коридоры.

После заключения договора, стороны его регистрируют, составляют акт приема – передачи объекта.

Договор купли – продажи на долю своей недвижимости

Договор на продажу доли должен содержать в себе следующую информацию:

• Указание на предмет договора. Сообщается о месторасположении объекта продажи, площадь, тип строения, перечень правоустанавливающих документов. Эту документацию предоставляет продавец доли квартиры
• Стоимость объекта продажи (доли квартиры), порядок расчетов, возможные рассрочки
• Указываются реквизиты сторон, паспортные данные
• Действия и ответственность сторон
• Дополнительные условия

Подписание стандартной формы договора происходит в присутствии обеих сторон.

Если одна из сторон по каким-либо причинам не может присутствовать на сделке, допускается оформление представителя, имеющего на руках нотариально заверенную доверенность.

Оформление договора купли – продажи доли квартиры и ее последующая регистрация должна быть грамотной. Это позволит в будущем избежать массу проблем и конфликтных ситуаций.

Чем отличается долевая собственность

Доли в квартире имеют свои отличительные черты:

• Каждая часть или доля определяется в виде соответствующего договора
• Указываются конкретные размеры и комнаты собственников
• Определяются правила пользования всеми жильцами
• При продаже доли в квартире совладельцы имеют преимущественное право на ее покупку

Причины образования доли в квартире

Квартира—вам не пирог и на куски ее не разрежешь. Долевое участие жильцов может возникать по таким причинам:

• Расторжение брака между супругами
• Судебное решение о выделении долей в квартире
• Неразрешимые споры по поводу продажи квартиры

Бывают случаи, когда совладельцы квартиры годами не могут прийти к общему решению по улучшению своих жилищных условий. Поэтому договор купли – продажи доли является единственным спасительным решением для всех дольщиков.

Перечень документов для отчуждения своей доли в квартире

С самого начала процедуры по отчуждению доли в квартире с последующей регистрацией, необходимо собрать пакет документов:

• Заявления сторон о переходе права собственности на долю в квартире
• Договор купли – продажи
• Акт приема – передачи
• Указания на полномочия сторон
• Паспортные данные сторон
• Уведомление в письменной форме участникам долевой собственности
• Отказы в письменном и заверенном виде от участников долевой собственности

Также могут быть востребованными документы о согласии опеки при наличии несовершеннолетних собственников долей

Расходы и налоги при оформлении дарственной на долю

Согласно НК РФ статьи 217 при продаже или дарении собственник доли квартиры обязан уплатить налог на доходы. От уплаты такой пошлины освобождаются лица, которые владеют недвижимостью более 3 лет с момента ее приобретения.

Что выгоднее собственнику подарить или продать долю в квартире

Задумываясь об отчуждении долевой части квартиры, люди не могут понять, чему дать предпочтение дарственной или договору купли – продажи? Ответ на этот вопрос может кроиться только в индивидуальном характере этой специфической сделки. Обязательно нужно учитывать родственную связь между совладельцами квартиры и размер долей в недвижимости, а также размер пошлины при той или иной сделке.

Плюсы и минусы дарения доли квартиры

Различие процедур дарения и купли – продажи говорят сами за себя. Разберемся в преимуществах и недостатках таких сделок. Рассмотрим сначала достоинства договора дарения части жилья:

• В первую очередь от дорогих налогов (13% от стоимости) при дарении освобождаются близкие родственники и супруги—владельцы долей
• Доля в квартире, приобретенная по договору дарения может быть продана без налога по истечение 3 лет
• При дарении в определенных обстоятельствах, возможно отсутствие нотариального заверения сделки
• В процессе дарении доли квартиры не нужно согласие соседей
• Быстрый переход права собственности—сразу после сделки и регистрации новый владелец вправе распоряжаться своей частью

Основными минусами могут быть:

• Оспаривание и аннулирование сделки. По статистике, в судебном порядке могут оспариваться дарственные, которые совершались невменяемыми лицами.
• Проблемы и риски с арестами и залогами на долю квартиры
• Третьи лица обязаны уплатить налог в размере 13% от стоимости доли

Преимущества и недостатки продажи доли квартиры

Продажа, а не договор дарения, имеет свои очевидные плюсы:

• Все налогоплательщики получат налоговый вычет
• Возможность заключения предварительного договора, который исключает возможные риски со стороны продавца
• Нет ограничения по выбору покупателей

Минусы купли-продажи доли квартиры:

• Всегда налоговые платежи оплачивает продавец
• Продавец не имеет права заключения сделки без согласия совладельцев
• Купленная в браке доля, сразу считается совместно нажитой собственностью супругов

Что же выбрать, дарение или продажу доли в квартире

Договор купли – продажи более обезопасит продавца на сделке. Пока собственник не получит на руки требуемой суммы, договор заключаться не будет.

При дарении доля сразу переходит в право владения, но в дополнительных пунктах договора могут быть прописаны такие условия, как пожизненное содержание. Также при договоре дарения согласие совладельцев квартиры не требуется.

Но все же лучше полюбовно и без проблем оформлять договор дарения между близкими родственниками.   

Так что же выбрать владельцу квартиры в процессе отчуждения доли квартиры? Все будет зависеть от обстоятельств и конкретной индивидуальной ситуации.

Компания Чистые Пруды всегда проконсультирует своих клиентов по продажам доли квартиры в Москве и Подмосковью, а также разъяснит специфику и риски при заключении договора дарения.

Мы обеспечим сопровождение отчуждения квартиры на всех его этапах. АН Чистые Пруды гарантирует правомерность заключающихся сделок как по купле – продаже, так и по дарению доли в квартире.

Для законного решения квартирных вопросов и удачного заключения договоров, обращайтесь в наше агентство недвижимости!

По данному вопросу ведется обсуждение на этом форуме »

Звоните по телефону +7 (495) 744-33-77, оставляйте заявку или приезжайте в офис Чистопрудный бульвар, д5. Метро Чистые пруды, Москва

______________________

Если у вас появились вопросы по статье, вы можете задать их нам по телефону +7 (495) 744-33-77, либо заполнить форму заявки. Наш специалист ответит на все ваши вопросы.

(6 4,83 из 5)
Загрузка…

Источник: https://prodam-kuplyu-kvartiru.ru/articles/prodat-ili-podarit-dolyu-v-kvartire-chto-deshevle-i-vygodnej/

Договор дарения доли комнаты: в коммунальной, обычной квартире – порядок оформления

Дарение доли комнаты возможно с соблюдением общих правил, установленных гл. 32 ГК РФ. Подарить конкретные квадратные метры не получится, но допускается отчуждение доли в праве собственности.

Рассмотрим, как подарить долю в комнате в обычной или коммунальной квартире, какая предусмотрена форма договора дарения, когда действует запрет на сделку, сколько придется заплатить и как все оформить правильно.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 333-05-49 Бесплатный звонок для всей России.

Особенности дарения доли комнаты

Комната – это часть жилого помещения, и согласно ст. 244 ГК РФ находится в общей собственности, которая, в свою очередь, бывает двух видов:

• Совместная, где доли не выделяются, недвижимость принадлежит всем на равных правах;
• Долевая – с выделением долей по соглашению владельцев или в судебном порядке.

Квартиру или дом можно поделить между собственниками в натуре, т.е. выделив им конкретные помещения, которые принадлежат им. Но для этого потребуется оборудование отдельных входов и соблюдение ряда технических требований, что не всегда возможно и целесообразно. Если это приведет к несоразмерному ущербу, долю в натуре выделить не получится.

Для выдела доли в натуре важно, чтобы помещение соответствовало установленным требованиям:

• Полная изоляция и независимость от остальной части квартиры;
• Проведение отдельных коммуникаций;
• Наличие собственного входа;
• Соответствие санитарным и строительным нормам.

Важно! По закону можно подарить долю комнаты, выделенную в натуре, но придется реконструировать недвижимость. Проще оформить дарственную на долю в праве собственности, где конкретные помещения закрепляются за владельцами по устной договоренности.

Стоит учитывать, что дарение подразумевает безвозмездную передачу права собственности на имущество, поэтому даритель не вправе требовать с одаряемого деньги или ответные услуги. Сам договор дарения (далее – ДД) оформляется письменно и обязательно удостоверяется нотариусом в данном случае.

В обычной квартире

Если квартира состоит из одной или нескольких комнат, можно подарить долю в праве собственности. Согласие остальных владельцев не потребуется. Выделение доли в натуре допускается, если это не приведет к разрушению недвижимости и несоразмерному ущербу владельцам. На практике это реализовать проблематично.

Пример:

Супругам принадлежат по ½ доли в праве на квартиру. Женщина решает подарить половину своей доли ребенку. После сделки за мужчиной остается ½, как и раньше, а доля дарительницы делится пополам с несовершеннолетним.

В коммунальной квартире

В коммунальных квартирах число собственников обычно равно количеству комнат. Нередко возникает необходимость оформления доли еще на одного человека, и это можно сделать, составив дарственную.

Комната по ДД перейдет к одаряемому, но общими помещениями он сможет пользоваться по согласованию с другими владельцами.

Пройдите опрос и юрист бесплатно поделится планом действий по договору дарения в вашем случае

Форма договора дарения комнаты

Дарственная на любой объект недвижимости составляется письменно, т.к. документ потребуется для последующей госрегистрации права собственности одаряемому. Нотариальное удостоверение обычно не нужно, но при отчуждении долей подпись нотариуса всегда обязательна, и стороны расписываются в его присутствии.

Помимо обычного (реального) договора, даритель вправе оформить консенсуальный – договор обещания дарения, по которому недвижимость получится переоформить на себя только при наступлении конкретной даты или события: получения одаряемым диплома, свадьбы, и пр.

Условия начала исполнения договора определяет даритель, но потребуется и согласие одаряемого: на основании ст. 573 ГК РФ он может в любой момент до получения дара отказаться от сделки.

Кому можно подарить долю в комнате?

Дарение доли в комнате в коммунальной или обычной квартире допускается в пользу любых граждан:

• Близких родственников: братьев, родителей, сестер, бабушек, дедушек, детей;
• Другим людям: друзьям, знакомым, и пр.;
• Третьим лицам.

Обратите внимание! Если доля куплена в браке, понадобится нотариально удостоверенное согласие супруга (ст. 35 СК РФ). Исключение – получение недвижимости дарителем в дар или по иной безвозмездной сделке: в таком случае доля находится в единоличной собственности, супруг претендовать на нее не вправе.

Когда дарить нельзя?

Согласно ст. 575 ГК РФ, нельзя дарить имущество недееспособных граждан и детей до 14 лет. Если доля принадлежит ребенку от 14 лет, сделка возможна только с согласия органов опеки. Получить его проблематично, т.к. в результате дарения ухудшается имущественное положение несовершеннолетнего.

Есть отдельные категории лиц, в адрес которых дарение запрещено:

• Сотрудники социальных, образовательных, медицинских учреждений, если даритель находится там на обеспечении, лечении, обучении;
• Работники государственных или муниципальных органов, банков, если сделка связана с их служебным положением.

Исключение – подарки стоимостью до 3 000 руб.: их дарить можно всем. Но стоимость доли всегда выше указанной суммы, и сделка будет нарушать законодательный запрет.

Нужна помощь по договору дарения?Юристы бесплатно и подробно ответят на ваш вопрос по дарственной. Задайте вопрос, чтобы не тратить время на чтение!

Как оформить договор дарения доли в комнате: пошаговая инструкция

Процедура начинается с согласования сделки с одаряемым. Рекомендуется уточнить содержание ДД, когда и в какой нотариальной конторе его подписывать.

Пошагово процесс выглядит так:

1. Составление договора. Этим занимается даритель совместно с одаряемым или без него, но можно обратиться за помощью к нотариусу или юристу. Важно учитывать, что у нотариусов техническая работа всегда оценивается выше, чем в юридических компаниях.
2. Подписание дарственной. Это делается в присутствии нотариуса. Предварительно он изучает документы, разъясняет последствия сделки, права и обязанности сторон.
3. Подача документов на регистрацию. Услуга доступна у нотариуса бесплатно с 2019 года, но по отдельным причинам граждане вправе обращаться лично в Росреестр или МФЦ. Даритель и одаряемый подают документы вместе.

Регистрация нового собственника производится в течение 10 календарных дней. По результатам одаряемый получает выписку из ЕГРН, где он указан в качестве владельца.

Важно! Если документы подаются в МФЦ, срок может быть немного увеличен, т.к. право собственности переоформляется в Росреестре.

договора дарения

Договор должен включать полную информацию о сделке, чтобы ее смогли зарегистрировать в Росреестре:

• Адрес, площадь помещения, в котором дарится доля;
• Ф.И.О., паспортные данные сторон, даты рождения;
• Сведения о безвозмездной передаче доли в праве собственности;
• Дата начала исполнения договора;
• Подписи сторон.

ДД оформляется в четырех экземплярах. Один остается у нотариуса, по одному – у одаряемого и дарителя, четвертый передается регистратору.

Образец договора дарения

Образец договора дарения комнаты в коммунальной квартире:
alt: Договор дарения комнаты в коммунальной квартире

Документы

При обращении к нотариусу понадобятся паспорта сторон, и другие документы:

• Свидетельство или выписка из ЕГРН от дарителя;
• Сведения о зарегистрированных лицах;
• Техпаспорт.

Совет юриста: если вы не можете подписать ДД лично, оформите нотариальную доверенность на представителя. Она предоставляется вместе с остальными документами.

Госпошлина

Нотариусу на основании ст. 333.24 НК РФ за удостоверение сделки уплачивается госпошлина в размере 0,5% от суммы договора, но не более 20 000 руб.

После посещения нотариальной конторы стороны подают заявление о регистрации в Росреестр, предварительно заплатив пошлину – 2 000 руб. Если доля подарена юридическому лицу, пошлина возрастает до 22 000 руб.

Можно ли оспорить договор дарения доли в комнате?

Дарственную на недвижимость оспорить тяжело, но можно.

Основания представлены в ст. 578 ГК РФ:

• Одаряемый виновен в смерти дарителя (оспаривают наследники);
• Получатель дара совершил преступление против здоровья бывшего собственника или его близких;
• Даритель оформил ДД в течение полугода после вынесения решения о его банкротстве, а доля куплена за средства от предпринимательской деятельности.

Если договором предусмотрена отмена в случае смерти одаряемого раньше дарителя, имущество возвращается к последнему.

Есть и дополнительные основания, указанные в ст. 166-179 ГК РФ.

Дарственная оспаривается, если даритель подписал ее под влиянием заблуждения или угроз со стороны одаряемого; при непонимании природы и последствий сделки; в случае дарения от лица несовершеннолетнего без согласия родителей или органов опеки, отчуждения имущества детей до 14 лет; составления ДД недееспособным или ограниченно дееспособным гражданином.

Планируете оформление договора дарения?Подскажем как правильно оформить и составить договор, чтобы его не оспорили в будущем

Судебная практика

Суды редко удовлетворяют исковые требования истцов, желающих признать договоры дарения недействительными и вернуть имущество.

Но есть и примеры решений по реальным делам, когда добиться возврата недвижимости людям удалось:

Совет: лучше заранее нанять опытного адвоката, который поможет добиться отмены дарственной. Без грамотного юридического обоснования суды удовлетворяют требования крайне редко.

Ответы юриста на частые вопросы

Кто платит налоги при дарении комнаты?

Если комната подарена близкому родственнику, налогообложение не применяется (ст. 217 НК РФ). Остальные одаряемые, не приходящиеся дарителям родственниками (супругами, сестрами, братьями, родителями, детьми) платят 13% от кадастровой стоимости подаренного имущества.

Можно ли не обращаться к нотариусу при дарении доли?

Нет, Росреестр не примет договор без нотариального удостоверения.

Сколько стоит составление дарственной у нотариусов и юристов?

Нотариусы за техработу обычно берут от 5 000 до 20 000 руб. в зависимости от региона. У юристов такая услуга обойдется в 2 000-5 000 руб.

В квартире два собственника, один – несовершеннолетний ребенок. Может ли второй подарить свою долю без согласия органов опеки?

Может, разрешение опеки не потребуется.

Можно ли вместо договора купли-продажи оформить дарственную на комнату в коммуналке, чтобы не брать согласие остальных собственников?

В теории это возможно, но по закону такой договор могут признать недействительным на основании ст. 170 ГК РФ. Сделка считается притворной, т.е. совершенной с целью прикрытия другой сделки.

Планируете оспорить договор дарения?Расскажем как подготовить иск, какие документы потребуются, объясним план действий

Заключение Эксперта

В заключении отметим важные моменты:

• Квадратные метры в комнате подарить можно, если выделена доля в натуре. На практике это проблематично;
• Допускается дарение доли в праве собственности на жилое помещение;
• Подарить долю можно любому человеку с учетом ограничений, указанных в ст. 575 ГК РФ;
• Обязательно нотариальное удостоверение дарственной;
• Договор в Росреестре не регистрируется, но регистрации подлежит переход права собственности;
• Дарственная составляется в письменной форме;
• Госпошлина за удостоверение нотариусом зависит от стоимости доли.

Если вам требуется профессиональная правовая помощь, обращайтесь к нашим юристам! Они помогут в решении любых вопросов и сделают все для исправления вашей проблемы.

Источник: https://SocPrav.ru/darenie-doli-komnaty

Продажа по договору дарения

 Некоторые владельцы недвижимости предлагают оформить право собственности на покупателя по договору дарения. Разумеется, не бесплатно. Деньги за объект передаются параллельно с подписанием дарственной.

Обычно в такой схеме заинтересован продавец. Интерес покупателя – в низкой стоимости объекта. Впрочем, такая сделка в будущем может обернуться серьезными сложностями.

Риски для обеих сторон настолько велики, что иногда риэлторы в таких сделках даже не берутся участвовать.

Мотивы

К схеме продажи недвижимости по договору дарения прибегают достаточно редко. По статистике разных агентства недвижимости, с подобным предложением в агентства продавцы обращаются всего несколько раз в год. К продаже по договору дарения прибегают только в крайних случаях:

1. Сложность продажи доли

При продаже доли продавец обязан получить от других сособственников отказ от использования преимущественного права выкупа. Это право закреплено за ними Жилищным кодексом РФ. Без получения отказа сделка не будет зарегистрирована в управлении Росреестра.

Соблюсти процедуру возможно двумя способами: при подписании бумаг у нотариуса или отправления извещений о продаже по почте заказным письмом с уведомлением. В извещении должна быть указана стоимость квартиры и срок для ответа (один месяц). Согласно Гражданскому кодексу РФ, отказом может считаться отсутствие ответа.

Таким образом, если в течение месяца никто не ответил, то Росреестр зарегистрирует сделку на основании отправленных извещений.

Правда, если извещение не было получено вовремя, то по закону совладелец вправе в течение трех месяцев после сделки вправе требовать в суде перевода покупки на себя

Казалось бы, схема простая. Но, как показывает практика, совладельцы нередко изъявляют желание выкупить долю. И сделать они это планируют по максимально низкой цене.

Для этого используются все возможные рычаги воздействия на собственника. Впрочем, к злоупотреблению правом преимущественного выкупа прибегают не только для демпинга.

Особенную сложность представляют случаи, когда отношения между владельцами испорчены, и сособственники препятствуют продаже доли из принципа.

Виктор Кац, исполнительный директор АН «ЛиКом»:
« Дарение затевают ради того, чтобы не получать согласие остальных дольщиков. В этом случае оно не требуется.

Долю можно продать, если отношения между совладельцами нормальные, а если нет, то продать бывает сложно, так как те ребята в последний момент начинают чинить препятствия. Они заявляют о том, что будут приобретать сами, сделка распадается, а сособственники в итоге тоже не покупают.

Если найден новый покупатель, дольщиков надо снова уведомлять, а они снова изъявят желание и будут «тянуть резину» и так далее».

Еще больше проблем с выкупом долей добавили многоквартирные дома, построенные на землях ИЖС. В таком случае, сособственников может быть не один десяток.

Ольга Мельникова, специалист по недвижимости АН «Новосел»:
«На землях ИЖС многоквартирный дом оформляется как индивидуальный, в котором продаются доли – квартиры. Продать квартиру здесь будет непросто. Для того чтобы всех жителей дома не уведомлять, обычно продают через дарение».

Аналогичная ситуация складывается при продаже машино-места в подземном паркинге. Парковочные места обычно оформляются застройщиками как доли.

Александр Бабичев, директор РК «Проспект»:
«У нас в работе сейчас парковка, где 98 сособственников. Парковка сдана как единый объект, который разделен на 98 долей. Там практически нереально связаться со всеми и получить от них согласие. В этом случае используют договор дарения. Люди действуют из оптимального способа затрат своей энергии».

2. При нежелании выплачивать налог при продаже

При продаже объекта, который был в собственности менее трех лет, продавец обязан выплатить налог в размере 13% от его стоимости. В случае продажи через договор дарения обязанность выплатить налог перекладывается с продавца на покупателя, так как, формально, в такой сделке покупатель является одаряемым.

От выплаты налога при дарении освобождены только родственники дарителя. Согласно Семейному кодексу РФ, при дарении недвижимости близкими родственниками (супругами, родителями и детьми, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными братьями и сестрами) налог не взимается.

В остальных случаях, в соответствии с Налоговом кодексом РФ, одаряемый обязан самостоятельно исчислить НДФЛ (13% от стоимости квартиры) с полученного дохода. Если стоимость подарка не определена, то в расчет принимается оценочная стоимость квартиры БТИ, которая обычно в разы ниже рыночной.

Виктор Кац, исполнительный директор АН «ЛиКом»:
« Одаряемый платит налог от оценочной стоимости БТИ. Она небольшая.

Или второй вариант: если в договоре дарения указывается стоимость даримого имущества, то в этом случае с нее выплачивается налог.

Но если она окажется чувствительно меньше оценочной стоимости БТИ, то налоговая запросит справку из БТИ об оценочной стоимости и возьмет налог с этой суммы».

Преступление

Дарение является безвозмездной сделкой. Одаряемый принимает подарок в том виде, в каком он преподносится – со всеми долгами и правами других лиц. И предъявлять какие-либо претензии дарителю он не в праве.

Василий Сосновский, партнер Юридической компании «Генезис»:
«Если был заключен договор дарения и право собственности перешло к Одаряемому, который впоследствии узнал о правах третьих лиц на жилое помещение, то никаких претензий к Дарителю он не сможет предъявить, по той причине, что договор дарения не предусматривал встречное исполнение со стороны Одаряемого за исключением принятия дара».

В отличие от договора купли-продажи, где фиксируется, что имущество передается свободным от прав третьих лиц, договор дарения этого не предусматривает.

Александр Бабичев, директор РК «Проспект»:
« Деньги передали, ваши проблемы – примерно такая позиция может быть у суда. Скорее всего, иск о возмещении расходов суд не примет, потому что договор дарения безвозмездный».

Единственный способ вернуть деньги – расторгнуть сделку в судебном порядке. Для этого покупателю предстоит доказать, что под видом дарения была проведена сделка купли-продажи. В соответствии с Гражданским Кодексом РФ, такая операция является притворной сделкой. При наличии доказательств или свидетельских показаний такая сделка легко оспаривается в суде.

Василий Сосновский, партнер Юридической компании «Генезис»:
«Притворной сделкой по закону признается сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку.

Если по договору предполагается встречная передача вещи или права либо предполагается встречное обязательство со стороны одаряемого, то такой договор согласно п. 2 ст. 170 и п. 1 ст. 552 ГК РФ признается притворной сделкой.

Если была заключена притворная сделка, то такую сделку через суд могут оспорить стороны, а также заинтересованные лица (долевые собственники, наследники). Все полученное по такой сделке должно будет вернуться каждой из сторон».

При расторжении сделки суд обяжет продавца вернуть полученную от покупателя сумму. Учитывая, что цена объекта нигде не зафиксирована, стоимость будет определяться исходя из рыночного уровня. А эта величина с момента совершения сделки может измениться.

Впрочем, гораздо чаще инициаторами расторжения подобной сделки выступает не покупатель, а третьи лица. Обычно ими являются родственники дарителя, у которых были собственные планы на «подаренный» объект.

В судах доказывается, что владелец не отдавал отчет своим действиям, когда дарил свое жилье незнакомому человеку. Особенно правдоподобно это выглядит в тех случаях, когда дарение существенно ухудшило жилищные условия дарителя.

Расторжение притворной сделки возможно даже после перепродажи квартиры.

Ольга Мельникова, специалист по недвижимости АН «Новосел»:
«По закону при перепродаже следующий покупатель является добросовестным приобретателем. Хотя были случаи оспаривания и таких сделок. Например, когда доказывается, что это было сделано специально.

Когда продавец знал, что будет оспариваться сделка дарения, но все равно продал объект. 
Был случай, обратилась женщина. Ее отец в возрасте, когда уже был слепым, подарил земельный участок мужчине, который за ним ухаживал.

После этого прошло шесть лет, дочь подала в суд для оспаривания этой сделки, она пыталась доказать, что пожилой человек не понимал, что делал. Процесс затянулся, мужчина перепродал участок знакомому, который тоже перепродал.

В итоге, несмотря на две возмездные сделки, суд признал сделки ничтожными. Дочь стала обладательницей участка».

Дарение является безвозмездной сделкой, и передача денег нивелирует факт дарения. Чтобы исключить доказательную базу для оспаривания сделки, при продаже по договору дарения расписки не пишутся.

Деньги передаются продавцу без каких-либо подтверждающих документов. Причем, это происходит еще до регистрации права собственности на покупателя. В большинстве сделок, деньги передаются при подписании дарственной.

Притом, что дарственная может быть отозвана в любой момент.

Василий Сосновский, партнер Юридической компании «Генезис»:
«Даже, если заявления о государственной регистрации находятся на рассмотрении в Управлении Росреестра, то даритель вправе подать в письменной форме заявление о возврате документов без проведения государственной регистрации прав. В таком случае государственная регистрация приостанавливается на срок не более чем месяц, если одаряемый не обращался с аналогичным заявлением».

Наказание

Наказание за совершение притворных сделок законодательством не предусмотрено.

Василий Сосновский, партнер Юридической компании «Генезис»:
«Конкретного наказания за заключение притворной сделки в законе не существует. Для определения данного вопроса необходимо будет производить анализа всех событий связанных с этой сделкой, включая мотивы совершения сделки».

Покупателя обяжут вернуть квартиру, а продавца – деньги, которых у него уже может не быть.

***

Из-за злоупотребления правом первоочередного выкупа доли или из-за большого количества содольщиков, продавцы иногда оказываются заложниками ситуации. Участники рынка считают, что в этом вопросе должны произойти изменения на законодательном уровне, поскольку сегодня подобная схема может быть использована не только для продажи недвижимости, но и для мошенничества.

Источник: https://www.metrtv.ru/pravovaja_informatsija/prodaza_po_dogovoru_darenia