Продать дом без кадастрового номера в россии

Можно ли продать участок без дома, что для этого нужно. Покупка участка без дома – особенности сделки

Продажа недвижимости может включать различные варианты – отчуждение всего объекта, одной части или нескольких долей. Нередко продавцы сталкиваются с ситуацией, когда реализация земли отдельно от строения и наоборот, недопустима. Рассмотрим, можно ли купить участок без дома или продать, без нарушения законодательных положений.

Согласно статье 35, пункту 5 Земельного кодекса РФ, отчуждать часть постройки без выделения равноценной доли надела, что указывается в праве собственности, незаконно. В ЗК закреплено положение о неотъемлемости строений и земли под ними

Как можно продать земельный участок без дома

В пункте 4, статьи 35 Земельного кодекса отмечено, что нельзя отчуждать землю без здания, находящегося на нем. Тогда можно ли продать участок отдельно от дома? Да, но в качестве объекта в данном случае рассматривается только надел, не занятый какими-либо сооружениями. Чтобы избежать проблем с законодательством, потребуется разделить территорию и подтвердить это документально.

В договор купли продажи земельного участка без дома вносится детальная информация по наделу

Нужно определить, какая именно территория находится в ведении постройки. Для этого вызывают инженера, который:

• Обозначит границы земли.
• Составит детальный план.
• Осуществит топографическую съемку.

Когда земельной площади закрепленной за домом недостаточно, не обойтись без постановления соответствующих органов.

Особенности пунктов договора об отчуждении земли без дома

Есть несколько вариантов межевания территории, в зависимости от числа владельцев, указанных в праве собственности:

1. Купля и продажа земли без дома через раздел участка с одним собственником

После того как владелец с полученными бумагами обратится в центр регистрации за выпиской технической документации и оформит все права, необходимо разделить территорию на зоны. При межевании каждому участку присваивается:

• Кадастровый номер.
• Свидетельство о праве собственности.

Единоличный собственник имеет право разделить свой участок на два и более надела. При этом в его распоряжении обязательно остается та земля, где возведено жилое здание.

Хозяин может беспрепятственно продать часть участка без дома. В статье 11, пункт 4 ЗК РФ, указано, что новый владелец сможет возвести на участке новое строение, без согласия продавца и соседа на строительство.

Потребуются только соответствующие разрешительные бумаги

2.Продажа и покупка участка без дома с межеванием между несколькими собственниками

Можно ли оформить участок без дома, где есть доли нескольких владельцев – да, но только в том случае, если он отвечает всем требованиям. Территория должна быть делимой, то есть отсутствует публичный сервитут или арендные отношения. Кроме того, важно соблюдение таких пунктов:

• Неограничен доступ к созданным наделам.
• Сохранено целевое назначение новообразованных участков.
• Отсутствуют запреты, аресты или другие ограничения по земле.
• Соблюдены нормы о наименьшем размере.

Для Ленинградской области минимальный размер земли с жилым сооружением составляет 4 сотки

Нужен агент
по недвижимости?

Если участок, на котором стоит дом неделим, то существует несколько вариантов решения проблемы:

• За землей сохраняется статус общей собственности. Порядок распределения определяют совладельцы.
• Собственники продают весь надел и вырученную сумму распределяют между собой.
• Владельцем участка становится собственник, выплачивающий другому претенденту денежную компенсацию.

Оформить участок в собственность без дома можно после заключения соглашения о разделе землевладения. В документе необходимо указать:

• Личные данные участников сделки.
• Реквизиты правоустанавливающего документа на участок.
• Адрес и кадастровый номер земли, дату присвоения.
• Согласие на добровольное межевание.
• Условия раздела, размеры новых наделов в процентном или численном соотношении.

Если Вам необходимо размежевать садовый или дачный надел, чтобы продать части раздельно, обратитесь к главе СНТ.

Договор о решении разделить надел можно заключить в нотариальной конторе или местных органах власти

Можно ли получить налоговый вычет на земельный участок без дома

На налоговый вычет на земельный участок без дома можно рассчитывать лишь в том случае, если земля покупалась для ИЖС. Для этого потребуется предоставить в налоговую службу доказательства:

• Проектную документацию на застройку.
• Акты, подтверждающие оплату материалов для возведения.

Как сэкономить от 5 000 до 15 000 рублей на оформлении документов

при покупке/продаже недвижимости?

Особенности оформления земли без строения

Если Вы хотите купить или продать земельный участок без дома, чтобы при оформлении не возникло сложностей, необходимо:

• Сравнить данные кадастрового плана с теми, что указаны в праве собственности. Информация должна в точности совпадать.
• Проверить статус надела, местоположение и указанное назначение. Территория может оказаться рекреационной, сельскохозяйственной и т.д. В этом случае использовать ее для жилой застройки запрещено.
• Выяснить есть ли по объекту обременения. Обратившись в МФЦ можно сделать запрос на получение данных об ограничении прав собственника, запретах и арестах.

Если Вы хотите купить участок, являющийся наследным имуществом, убедитесь, что его продают законные наследники, и по объекту нет открытых судебных разбирательств

Чтобы подробнее узнать, можно ли продать участок без дома в Ленинградской области и как это правильно сделать, звоните в АН «Колизей». Обращайтесь, специалисты проконсультируют Вас по всем нюансам сделки!

Источник: https://kolizey78.ru/blog/prodazha-uchastkov/kak-prodat-ili-kupit-zemelniy-uchastok-otdelno-ot-doma

Продать дом без кадастрового номера в россии

912 юристов сейчас на сайте Консультируйтесь с юристом онлайн Спросить юриста 912 юристов готовы ответить сейчас Ответ за 15 минут Досталось в наследство от бабушки дом с землей. Земля оформлена — есть свидетельство о регистрации права. А вот с домом проблема. Есть свидетельство о праве на наследство на дом.

Причём в нём нет адреса дома — только район и село. Как выяснилось, дом на кадастровом учёте не стоит, только земля. Как мне оформить дом чтобы продать его?

Спасибо 01 Августа 2017, 08:17, вопрос №1711671 Константин, г. Воронеж Консультация юриста онлайн Ответ на сайте в течение 15 минут Ответы юристов (1) 207 ответов 86 отзывов Общаться в чате Бесплатная оценка вашей ситуации Юрист, г.

Барнаул Бесплатная оценка вашей ситуации Запросить выписку в Росреестре, там будут сведения. Обратится в Росреестр со свидетельством для регистрации права собственности 01 Августа 2017, 08:19 0 0 Все услуги юристов в Москве Гарантия лучшей цены – мы договариваемся с юристами в каждом городе о лучшей цене.

Похожие вопросы 02 Августа 2017, 14:51, вопрос №1713152 30 Августа 2013, 12:37, вопрос №195990 21 Ноября 2016, 15:13, вопрос №1448124 24 Октября 2015, 21:41, вопрос №1017925 08 Ноября 2020, 12:35, вопрос №2160147 Смотрите также Правовед.

ru В мобильном приложении и Telegram юристы отвечают быстрее и ответ гарантирован даже на бесплатный вопрос!

Мы стараемся! Угостите дизайнера чашечкой кофе, ему будет приятно

Источник: https://consalting39.ru/prodat-dom-bez-kadastrovogo-nomera-v-rossii-33742/

Можно ли продать дом без межевания земельного участка?

В последнее время участились разговоры о том, что при продаже земельного участка возникнет вопрос о его межевании.

Вроде бы логично предположить, что это же условие распространяется и на проблему продажи дома. Так это или нет?

Ниже рассмотрим, понадобятся ли услуги кадастрового инженера, если вы продаете домовладение.

Также, узнаем, какие документы нужно будет подготовить, какие сложности могут возникнуть и какие вероятны последствия продажи домовладения без определенных границ надела.

Документы

Чтобы продать дом, нужно одновременно оформлять договор купли-продажи на жилое строение и на земельный участок под ним. Без земли зарегистрировать дом на нового собственника в Росреестре не получится. Если надел не размежеван, то в данных ЕГРН будет отсутствовать информация о границах участка.

Межевание — процедура по определению точных координат поворотных точек вашего надела. Эти данные определяются геодезическим способом кадастровыми инженерами, специалистами, которые имеют квалификационный аттестат.

Все данные фиксируются в документах, объединенных в межевом плане. Затем он передается в кадастровую палату, где вся информация из межевого плана попадает в базу данных ЕГРН.

Как быть, если участок и дом уже зарегистрированы в кадастровой палате и на них были получены документы о праве собственности, но процедуру межевания собственники не проходили?

В первую очередь, необходимо обратиться в Росреестр с вопросом о документах.

Возможно, что границы были определены при прежнем владельце, а новый собственник об этом не знает.

Есть еще один вариант: документы были получены, но не внесены в госкадастр. В этом случае нужно передать их для обработки в Росреестр.

ЕГРН — реестр недвижимости, который объединил в начале 2017 года государственный кадастр и реестр прав. Росреестр — федеральный орган, который ведет ЕГРН.

На этот вопрос нет однозначного ответа.

Продать дом и участок можно без прохождения процедуры межевания земельного участка только в случае, если соблюдаются следующие условия:

1. На дом оформлено право собственности.
2. Дом зарегистрирован в кадастровой палате.
3. Жилое строение не перестраивалось и осталось с теми же параметрами, которые указаны в документах.
4. Земельный участок зарегистрирован в Росреестре и находится в собственности, а не на праве пользования (можно проверить на сайте Росреестра или выписать новые документы через МФЦ).
5. Конфигурация земельного участка и его границы не изменялись.

Если все указанные условия соблюдены, то дом и участок можно продать без проблем.

Если дом и участок были зарегистрированы давно, и документы не сохранились, то можно оформить новые документы, выписку из ЕГРН. Там будут указаны все данные, которые были внесены при регистрации. Если межевания не было, то в них будет указано, что границы не определены.

Сложности

Если все документы в порядке, то при предъявлении их в Росреестре не должно возникнуть никаких проблем.

Трудности могут возникнуть в следующих случаях:

1. Если дом не зарегистрирован, то есть построен на земле самовольно, без разрешения муниципальных служб. Чтобы зарегистрировать строение, нужно получить разрешение на строительство. Для его получения потребуется межевание.Здесь есть нюансы. Если дом стоит на земельном участке, предоставленном до 2001 года, то гражданин может воспользоваться упрощенной системой регистрации недвижимости (дачной амнистией). Зарегистрированный дом можно продать.
2. Если площадь земли, на которой стоит дом, значительно изменялась. Например, была поделена или, наоборот, два участка объединились в один. В этом случае межевание необходимо.
3. Если дом перестраивался, видоизменялся. Для его регистрации нужно пройти процедуру межевания.

Покупатели захотят купить дом только при условии проведения процедуры межевания.

После определения границ кадастровым инженером и занесения результатов в межевой план, площадь и конфигурация участка могут сильно пострадать.

Вполне возможно, что видимая до продажи граница передвинется и будет проходить через постройки или посадки.

Ни то, ни другое потенциальным покупателям не нужно, поэтому большинство из них предпочитают отдать деньги за отмежеванный участок.

Перед продажей необходимо собрать все документы и обратиться с ними в Росреестр.

Продавец и покупатель могут по-разному воспринимать межевание: продавец участка — как вынужденную необходимость, покупатель — как комфортную составляющую.

В зависимости от того, смогут ли продавец и покупатель найти общий язык относительно вопроса определения границ, будет зависеть состоится сделка или нет.

Перед продажей

Продавец не обязательно должен делать межевание земельного участка перед продажей. Среди документов, которые потребуются при переходе прав собственности от продавца к покупателю, нет межевого плана. Это значит, что можно продать участок, который значится с неопределенными границами.

Почему же многие из тех, кто собирается продать свой участок, вызывает кадастрового инженера для проведения процедуры межевания?

Причины могут быть следующими:

1. Выделение участка из общей собственности.
2. При объединении двух и более участков.
3. Для узаконивания «прирезков».
4. Из-за конфликтов с соседями.
5. Для возведения жилого дома и получения разрешения на строительства.
6. Для изменения статуса участка и повышения его цены.

Проведенная процедура межевания дает уверенность в своих границах, поскольку все геодезические работы проводятся с точностью до 1 см. Это означает, что и площадь, указанная в документах, будет соответствовать настоящей.

Перед покупкой

У покупателя есть не меньше причин, чтобы купить дом с размежеванным участком. В противном случае межевание придется делать уже после сделки. Но в этом случае могут возникнуть сложности.

Возможно, покупатель не будет подробно проинформирован о конфликте с соседями. Или настоящие границы будут далеко не такими, какими они казались до подписания договора купли-продажи.

При покупке дома с участком без межевания могут возникнуть следующие сложности:

1. Предполагаемая площадь участка может быть завышена из-за неправильно проведенной межи с соседями. В результате уточнения площадь может сократиться.
2. Конфликты с соседями могут привести к уточнению ими своих границ, в результате чего пострадают ваши постройки или посадки. Судебные тяжбы также не добавят радости покупателю.
3. Незаконно прирезанные земли могут быть неоформленными. Но при этом продавец их демонстрирует как свои.

В целом покупатель должен предусмотрительно относиться к будущему приобретению. Нужно понимать, что покупая участок без межевания, вы получаете «кота в мешке». Сделка может быть как удачной, так и неудовлетворительной.

Межевание дает возможность ясно представить границы надела.

Заключение

Если посмотреть на ситуацию объективно, то недешевая процедура межевания полностью оправдывается при продаже. Определение границ кадастровым инженером — это один из факторов, повышающий ликвидность объекта недвижимости.

Источник: https://stroim-domik.org/podgotovka/zemelnyj-uchastok/mezhevanie/prodazha-doma-bez-procedury

Можно ли продать дачу без межевания в 2020 году?

Прежде чем продать дачу, надо задуматься о том, все ли необходимые документы есть на руках. Часть из них потребует времени на оформление (например, получение кадастрового плана), другая часть вызовет сомнения в необходимости. Одним из таких спорных вопросов при продаже дачи в 2020 году стало межевание границ. Надо или не надо? Попробуем ответить на этот вопрос.

статьи:

Что такое дача?

Дачей называют комплекс из двух элементов: земельного надела и построек на нем. Используют такой объект для отдыха и выращивания сельскохозяйственной продукции для себя (то есть не на продажу). Когда задается вопрос, можно ли продать дачу без межевания, речь идет именно о земельном участке.

Хотя, не стоит забывать, что даже при наличии межевания препятствием к продаже могут стать совсем другие факторы:

1. Садовый дом не введен в эксплуатацию.
2. Капитальная постройка (жилой дом) построена самовольно.
3. Земельный участок не предназначен для возведения строений (то есть это огородный участок) и прочее.

Поэтому, анализируя возможность продажи, следует обратить внимание на все составные части дачи, законность их создания и использования.

Кадастровый учет и межевание

Какова взаимосвязь продажи, кадастрового учета и межевания?

Продажа дачи – это сделка, в результате которой право собственности на дачу переходит к другому человеку. Сам переход прав требует государственной регистрации. При этом параллельно переходит право на участок и право на те капитальные объекты, которые на нем построены.

Безусловно, что жилой дом, построенный на дачном участке, и межевание – понятия несовместимые, так как к строениям предъявляются иные требования (пригодность к проживанию, состояние коммуникаций, законность возведения и прочее).

Иная ситуация складывается в отношении того земельного надела, что признан дачным. Исходя из ст.37 ЗК РФ объектом продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Такой учет предполагает внесение данных об объекте в единую информационную систему – ЕГРН.

Это сведения о:

• местоположении дачи;
• границах надела (межевание);
• категории земли;
• правах на дачный участок (право собственности, аренды);
• площади дачи;
• кадастровом номере;
• правах третьих лиц (залогах, сервитутах);
• иных моментах (спорах, арестах и прочего).

Как видим, межевание – один из элементов кадастрового учета. Это установление границ участка при помощи специальной процедуры. Обследование, замеры, согласование с соседями – всем этим занимаются кадастровые инженеры по инициативе заявителя.

В то же время, межевание – не обязательное требование. Закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 не содержит норм о необходимости межевания при регистрации перехода права собственности для продажи дачного участка.

Важно! Межевание осуществляется только по заявлению собственника. Его отсутствие – не причина в отказе регистрации сделки.

Варианты продажи дачи

Вариант 1. Земельный участок арендован у государства, а дом принадлежит продавцу на праве собственности

В этом случае вопрос межевания отпадает сам собой, потому что согласно п.3 ст. 11.3 ЗК РФ муниципальная и государственная земля предоставляется для ведения садоводства и огородничества только на основе проекта межевания. Следовательно, при продаже такой дачи приобретается только право на строение. Земля же переходит к покупателю на правах аренды согласно п.3 ст. 35 ЗК РФ.

Вариант 2: Земля и постройки на ней принадлежат одному лицу

В этом случае п. 4 ст. 35 ЗК РФ обязует продать оба элемента недвижимости. Дачный участок можно будет продать без межевания в 2020 году при условии, что нет споров о границах с соседями. Все риски о дальнейших уточнениях дачной зоны будет в этом случае нести покупатель.

Во избежание разногласий с соседями лучше заказать межевание, чтобы не доводить до суда.

Обратите внимание! Межевание – гарантия покупки реального участка. Поэтому отсутствие границ отрицательно сказывается на цене дачного участка и защите прав собственника.

Когда межевание необходимо?

Например, дачные участки следует выделить через межевание, когда происходит изменение их границ. Представим ситуацию, что продавец хочет продать не весь участок, а только его часть.

В этом случае единый дачный массив делится на два участка. Такая процедура требует обязательного межевания перед продажей.

И это логично, потому что снимает в дальнейшем споры о площади и расположении двух образованных объектов.

Другой вариант, когда собственников дачи – двое. И они хотят выделить свои доли. Здесь применяется норма статьи 13 закона № 101-ФЗ от 24.07.2002 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»: собственник должен заключить договор с кадастровым инженером на подготовку проекта межевания (п.4).

Выделив свою долю, можно будет ее продать. В этом случае дачный участок на момент продажи уже будет иметь четко закрепленные границы.

Важно! Продажа дачи без межевания допустима только в существующем виде. Любые изменения площади, конфигурации участка, судебные споры потребуют прохождения процедуры разделения границ.

Продать дачу в 2020 году без межевания, конечно, можно. Но лучше все-таки потратить время и подготовить все необходимые документы.

Это выгодно продавцу дачи по следующим причинам:

1. Четко определена граница участка и в случае споров с соседями проще отстоять свои права.
2. Цену такой дачи можно увеличить за счет полного комплекта документов.
3. Без межевания покупатель не сможет оформить ипотеку.

Лучше законно оформить границы дачного участка, чем потом участвовать в судебных разбирательствах.

сюжет расскажет об изменениях  в законе про межевание участков в 2020 году

Источник: https://pravo-doma.ru/dacha/mozhno-li-prodat-dachu-bez-mezhevaniya-v-2020-godu.html

Дом без земельного участка

Продавать дом без земли незаконно, и считается невозможным действием. В случае реализации возможно два различных варианта. Которые мы рассмотрим ниже.

Дом и земля оформлены на одного и того же владельца

Согласно настоящему законодательству жилой дом и участок, на котором он расположен это один объект недвижимости. Они составляют единое целое, а значит продать одно без другого, не получится. Данная ситуация рассмотрена в 35-ой статье Земельного Кодекса.

Причем нельзя не только продать, но и унаследовать одно без другого.

И даже внесенные 23-го июня поправки в эту статью ситуации не изменили. Дом и участок являются одним объектом. Это значит, что если владелец пытается реализовать только дом, то он автоматически вместе с ним продает и участок.

Если в договоре на покупку оговаривается реализация только одного дома без прилегающей земли, то оно считается недействительным соглашением. В некоторых случаях оформление подобной сделки может быть признано мошенничеством.

Дом записан на одного собственника, а участок на другого

Но встречаются случаи, когда постройка и участок принадлежат разным собственникам.

Такое возможно, когда гражданин владеет непосредственно домом, а участком распоряжается на основании аренды. В данном случае согласно 3 части 552 статьи ГК РФ вместе с домом покупатель автоматически приобретает и права аренды на землю при условии, что договор аренды на данный момент не просрочен.

Но на землю у нового собственника право собственности не будет поскольку они остаются у арендатора земли. Ему принадлежит только дом. Все права на землю будут указаны в договоре аренды. Он должен постоянно продлевать этот договор с сохранением первоначальных условий.

Также возможно, что продавец землей не владеет, но она оформлена на него на основании договора о неограниченном пользовании. Только в этом случае продается лишь один дом, стоящий на земле.

Как купить или продать?

Другой вариант приобрести дом, но не со всей землей, а только с ее частью этого участка. Такое вполне возможно. Но для этого требуется весь участок поделить на доли, которые будут проданы.

Делается это за счет размежевания. Каждая из новых частей должна будет получить свой кадастровый паспорт и номер, а также адрес.

В таком случае может быть продан только тот участок, на котором по факту находится дом.

Но такое возможно, только если соблюдены наименьшие размеры земли. Они могут отличаться в зависимости от региона страны.

Также возможны ситуации, когда земля под домом вообще никак не оформлена. Например, если она государственная и относится к определенному департаменту. В перспективе в данный департамент можно будет обратиться и арендовать участок под домом либо лишь часть его. А если есть возможность, то и выкупить его.

Но даже при таком развитии событий собственник дома все равно обладает правом пользоваться землей, как минимум в пределах необходимых для обслуживания принадлежащей ему постройки.

Договор купли продажи

С точки зрения оформления документа никаких особенностей нет. Дом в любом случае оформляется с землей. Если участок разделен на доли и дом продан, то все равно за домом числиться участок. Законом установлено минимальное количество земли, которое должно числиться за жилым домом. Часто это 4 сотки. Но в зависимости от региона количество минимального размера может меняться.

Договор дарения

Что касается процедуры дарения то ситуация в точности аналогичная. Подарить дом без прилегающей земли невозможно. С точки зрения закона это один и тот же объект недвижимости. Но и тут допускается разделение земли на части и дарение одной из частей (как это описано выше).

Можно разделить участок, присвоив каждому из новых участков свой кадастровый паспорт и адрес.  Естественно должны быть соблюдены минимальные размеры.  В остальном процедура происходит по стандартной схеме с использованием обычного договора дарения. При этом можно подарить только один из новых объектов недвижимости.

Например, часть нового участка, или дом с оставшейся землей.

Дарение доли дома

Общая долевая собственность на дом предполагает, владение равнопропорциональной доли земельного участка, даже если право на землю не оформлено. Иными словами если дарится 1/3 доля дома, то одаряемый получает право регистрировать за собой 1/3 долю земельного участка.

Доля дома всегда должна быть пропорциональна долей участка.

В соответствие с изменениями 2016 г. в законе о регистрации, все сделки с долями оформляются только нотариально. Нотариус проверит добровольности дарителя, и послужит дополнительным гарантом законности сделки.

Нотариальные расходы будут: от 3000 до 5000 рублей за техническую работу + 0.5% от кадастровой стоимости отчуждаемой доли (суммируется стоимость доли дома и участка, если последний является предметом договора).

Еще одна особенность: если земля не оформлена, то есть она государственная, долю дома, нотариус скорее всего не разрешит продавать пока не будет регистрация земли.

Сделку заверенную нотариусом почти невозможно расторгнуть или отозвать.

Подводя итог можно сказать, что продажа земли без дома или дома без земли не законна. А дом и участок это один недвижимый объект и продажа одного без другого запрещена. Единственное решение это разделить их на части и при условии, если это не противоречит законодательству продать их.

Источник: https://Oformovich.ru/dom/dom-bez-zemelnogo-uchastka.html

Могу ли я продать недостроенный дом на участке ИЖС?

Вы можете продать такой дом с участком, если у Вас имеется вся проектно-разрешительная документация (проект постройки, акт о техническом состоянии объекта, кадастровый паспорт, технический паспорт, плюс действующее разрешение на строительство, оформлена собственность на ОНС).

Также не должно быть действующих договоров подряда строительных компаний, которые могут обладать правами использования ОНС (учитывая 2013 год). Налог 13% в данном случае Вы уплачивать не будете. Стоит понимать, что потенциальный покупатель попросит дисконт из-за отсутствия ввода в эксплуатацию и рисков строительства.

Чтобы понять, как действовать, надо просчитать обе ситуации.

Как законно продать дом, который построил сам?

Вопросы, которые вы должны задать, покупая дом

Предположим, имеем участок 10 соток с ОНС, готовым на 90% (возведены все конструктивы, проведены коммуникации, нет внутренней отделки и отделки фасада). Дом расположен в Ольгино, в Санкт-Петербурге.

Стоимость участка 10 соток приблизительно равна 10 млн.

1. Стоимость недостроя 270 кв. метров – 12 млн, по 44 тысячи за кв. метр. Продаем землю и ОНС без налога 13%, с дисконтом к ОНС от 15%. В итоге получим 19–20 млн.
2. Стоимость готового дома с внутренней отделкой – 14 млн.

Собственность от 2018 года, поэтому платим НДФЛ – 13%. Для того чтобы уменьшить налогооблагаемую базу, нужно подтвердить расходы на строительство ОНС (например, договорами подряда с актами зачета и платежным поручением о переводе средств).

Предположим, можем подтвердить половину расходов – 7 млн. Считаем налоги: 14 млн (сумма дохода, то есть продажи дома) – 7 млн (расходы на возведение) – 1 млн (имущественный вычет при продаже дома) = 6 млн. От этой суммы считаем 13% = 780 тысяч.

На руки получим: 10 млн за участок, за дом 13 220 (за минусом налога в 780 тысяч). В сумме тогда – чуть более 23 млн рублей.

Продавать готовым дом заметно проще, но стоит учитывать потраченное время на достройку ОНС. Если деньги нужны здесь и сейчас, достраивать никто не будет.

Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:

Да, Вы можете продать земельный участок и расположенный на нем как завершенный, так и не завершенный строительством объект.

Разница в правовом статусе между такими объектами будет в том, что в отношении завершенного получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, работают и подключены на законных основаниях сети и коммуникации; а незавершенный строительством объект представляет собой всего лишь совокупность строительных материалов, размещенных на земельном участке в определенном порядке.

Естественно, эта разница статуса может существенно сказаться на цене, поскольку объект незавершенного строительства всегда стоит ниже, чем объект завершенный и построенный.

Какие документы нужно проверить, покупая дачу?

Купила землю, построила дом. За какой год я могу вернуть НДФЛ?

Кроме того, вне зависимости от того, что Вы реализуете – завершенный или не завершенный строительством объект – обязательства по выплате 13% за Вами сохраняются, поскольку в результате сделки Вы получаете доход, который является Вашей налогооблагаемой базой вне зависимости от статуса реализованного Вами товара.

Таким образом я бы Вам рекомендовала объект строительством завершить, в эксплуатацию его ввести, право собственности зарегистрировать и в готовом виде продать по максимально высокой стоимости, которая поможет Вам покрыть налоговые и производственные издержки. Кроме того, в этом случае (продажа завершенного строительством объекта) Вы можете получить соответствующий налоговый вычет, право на который Вы не приобретаете, продав незавершенный строительством объект.

Отвечает юрисконсульт департамента загородной недвижимости «Инком-Недвижимость» Ирина Горская:

Если незавершенный строительством объект (в данном случае дом) не оформлен в собственность (не зарегистрирован в ЕГРН), то продать его невозможно без постановки на кадастровый учет и оформления в собственность как объект, не завершенный строительством. Только после совершения этих действий возможно заключение договора купли-продажи такого объекта.

Если строительство дома завершено, то для продажи дом необходимо поставить на кадастровый учет и оформить право собственности.

До 1 марта 2020 года действует «дачная амнистия», и вводить в эксплуатацию дом, построенный на землях ИЖС, не требуется.

Основанием для государственного кадастрового учета и регистрации права на дом является правоустанавливающий документ на земельный участок, технический план (вместо паспорта) и декларация об объекте недвижимости, которые готовит кадастровый инженер.

В указанном случае право собственности на дом возникнет с момента государственной регистрации права. Соответственно, если Вы решите продать дом до истечения пятилетнего срока с момента регистрации права собственности, придется заплатить налог на полученный от продажи доход.

Отвечает управляющий партнер в агентстве недвижимости «Загородный стиль» Петр Манько:

Ввод в эксплуатацию жилых домов, расположенных на участках ИЖС, на данный момент не требуется. Если у Вас есть на руках свидетельство о регистрации права на дом как на объект незавершенного строительства, то можете продавать по документам как участок и дом.

Если право собственности оформлено только на участок, то теоретически Вы можете продать по документам только участок, указав, что дома как бы не существует. Но могут быть нюансы.

Я бы рекомендовал зарегистрировать право собственности на дом: это существенно увеличит шансы продать его по максимально возможной рыночной цене.

Касательно налога – нужно считать, так как в зависимости от месторасположения и площади дома, есть вероятность, что его кадастровая стоимость не будет превышать 1 млн рублей, и Вы сможете воспользоваться налоговым вычетом.

Построил дом в СНТ. Как получить налоговый вычет?

Надо ли платить налог при продаже участка?

Отвечает генеральный директор Berkshire Advisory Group Ирина Вишневская:

Дом с незавершенными строительными работами (объект, не завершенный строительством) продать можно. Но нужно смотреть по ситуации. Например, был старый дом, и его решили полностью перестроить: снесли старый деревянный дом и на его месте построили особняк площадью 500 кв.

метров. Вот в такой ситуации дом продать нельзя, так как документы (техпаспорт БТИ) в наличии на старый дом, а на новый ничего нет. Это и называется самострой. Его нужно сначала узаконить в установленном законом порядке и лишь потом продавать.

Для покупателя любая сделка с таким неоформленным домом несет риск отказа в регистрации собственности (если продавец за «скидку» предложил покупателю «без проблем за две недели» самому оформить дом) и дальнейших розысков старого владельца, а также значительные расходы на узаконение, в том числе возможно и в судебном порядке.

У продавца должен быть не просто паспорт на дом; сейчас такого документа нет. Если это технический паспорт, который выдавал БТИ, то такой документ выдается только после завершения строительства. Если такой документ на руках и дом не достроен, значит, дом по факту не соответствует дому по документам.

В первую очередь, должно быть свидетельство на право собственности (например, на старый дом до начала достройки или перестройки) и обязательно должен быть разработанный архитектурный проект.

И если работы не завершены, то в договоре купли-продажи нужно правильно прописать передачу проектной документации и прав на недостроенное жилье (или его часть). Либо зарегистрировать объект недвижимости в Росреестре как объект, не завершенный строительством.

Следует продумать этот вопрос заранее, поскольку с объектов, не завершенных строительством, также взимается налог на имущество от кадастровой стоимости. Вам нужно заявить в Росреестре процент строительной готовности дома.

Налог 13% будет начисляться в том случае, если продавец владел домом более трех лет. Поэтому для налогообложения важна дата регистрации права собственности.

Если незавершенное строительство касается, например, пристройки с увеличением площади, то это не страшно, поскольку право на объект могло возникнуть давно.

А если дом строится с нуля и право на ОНС только оформлено, то налог 13% будет исчисляться от суммы сделки купли-продажи.

Не забывайте, что в сделку у Вас будет входить два объекта: земельный участок и сам дом. Это отдельные объекты кадастрового учета, право на которые могло быть оформлено в разное время.

Если в договоре-купли-продажи сумма стоимости дома будет указана минимальная и налоговая засомневается, не занижена ли она, то сделает пересчет. Налоговая посмотрит рыночную стоимость 1 кв. метра аналогичных домов в этом же районе, умножит на заявленный Вами процент строительной готовности и от этой суммы возьмет 13%.

И такая расчетная величина, действительно, может быть выше рыночной. Но вот спор с налоговой инспекцией в Арбитражном суде Вам придется вести не менее года, доказывая истинную «рыночную» стоимость объекта, не завершенного строительством.

Вероятность успеха такого судебного процесса весьма неопределенная, если у Вас не осталось документов, подтверждающих понесенные расходы на строительство. Будет судебная экспертиза по величине строительной готовности и оценке этого дома.

А если новый собственник продолжил строительные работы или даже завершил, перспектива стремится к нулю. Поэтому лучше в договоре отражать действительную стоимость сделки.

Отвечает адвокат Андрей Соловьев (Челябинск):

Если право собственности на объект незавершенного строительства зарегистрировано в Росреестре, то указанный недострой является объектом гражданских прав и может быть продан на общих основаниях.

Если готовность объекта незавершенного строительства 99,99%, а цена сданного в эксплуатацию дома существенно выше недостроя, то, конечно, с экономической точки зрения может быть целесообразно сдать дом в эксплуатацию.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Что выгоднее – снимать, строить или покупать дачу?

Инструкция: как купить дачу с землей?

Назначение земли противоречит разрешению на строительство – что делать?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/mogu_li_ya_prodat_nedostroennyy_dom_na_uchastke_izhs/7193